أحكام عامة وتعريفات - تأمين السندات والقروض - الصحة والسلامة - CA

Section § 51600

يسلط هذا القسم من القانون الضوء على التحديات في تمويل الإسكان في كاليفورنيا، خاصة للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط. ويشير إلى أنه بسبب المخاطر المتصورة، يتجنب المقرضون الخاصون والعامون تقديم قروض الرهن العقاري لهذه الفئات، مما يؤدي إلى تدهور الأحياء ويحد من توفير السكن الآمن. بالإضافة إلى ذلك، فإن عدد سكان كاليفورنيا الذين يمتلكون منازلهم أقل مقارنة بالمتوسط الوطني، مما يؤثر على اقتصاد الولاية ورفاهية السكان. وقد سُمح للوكالات الحكومية والمحلية بتقديم التمويل للإسكان ولكنها تواجه مشكلات في بيع السندات بشروط مواتية. هذا القيد يعيق قدرتهم على تقديم قروض ميسورة التكلفة. وهناك أيضًا نقص في التمويل العقاري لتجديد المباني التي يحتمل أن تكون خطرة وللإسكان بسبب عدم كفاية تأمين ضمان الرهن العقاري الميسور التكلفة.

تجد الهيئة التشريعية وتعلن ما يلي:

(a) لأسباب تتعلق بسياسة الاستثمار الحصيفة، لا توفر مؤسسات الإقراض العامة والخاصة في كاليفورنيا التمويل العقاري لبعض المساكن السكنية الفردية والمتعددة الأسر التي يشغلها أو يُعتزم أن يشغلها أعداد كبيرة من الأشخاص والعائلات ذوي الدخل المنخفض والمتوسط بسبب المخاطر المتصورة التي تنطوي عليها هذه القروض. وقد تسبب غياب هذا التمويل أيضًا في تدهور الأحياء السكنية وساهم فيه، وأعاق الحكومة في محاولاتها لوقف وعكس هذا التدهور من خلال برامج إنفاذ القوانين المحلية، وبشكل عام قلل أو حد من توفير السكن الآمن واللائق والصحي المتاح للأشخاص والعائلات ذوي الدخل المنخفض والمتوسط.

(b) أدى غياب التمويل إلى عدم تمكن الأشخاص والعائلات من تحقيق الأمان المالي من خلال تراكم حقوق الملكية والأمان النفسي من خلال الشعور بالاستقرار والتحكم في مسار حياتهم، بالإضافة إلى نقص في خلق فرص العمل المرتبطة ببناء المساكن أو بيع المساكن القائمة.

(d) جميع العوامل المذكورة في الأقسام الفرعية (a) إلى (c)، شاملة، قد أعاقت اقتصاد الولاية والرفاه العام لسكان الولاية.

(e) سمحت الولاية للوكالات الحكومية والوكالات المحلية ووكالات إعادة التطوير وهيئات الإسكان بتقديم التمويل للحفاظ على الهياكل السكنية وبنائها، بما في ذلك المساكن السكنية الفردية والمتعددة الأسر، لتعزيز فرص الإسكان للأشخاص والعائلات ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط. ومع ذلك، لن تتمكن بعض هذه الكيانات العامة المحلية من بيع السندات بموجب ذلك التفويض بشروط مواتية بما فيه الكفاية لتمكينها من تقديم قروض بأسعار فائدة أقل من سعر السوق بسبب نقص الضمان الكافي للسندات.

(f) على الرغم من أن الوكالات مخولة ببيع السندات لجمع الأموال للمساعدة السكنية، إلا أنها قد لا تتمكن من تسويق هذه السندات بشروط وبأسعار فائدة كافية لتمكين هذه الوكالات من تحقيق أهدافها.

(g) لأسباب تتعلق بسياسة الاستثمار الحصيفة، لا توفر مؤسسات الإقراض الخاصة والوكالات العامة التمويل العقاري لإعادة تأهيل المباني التي حددتها السلطات القضائية المحلية على أنها قد تكون خطرة.

(h) لأسباب تتعلق بسياسة الاستثمار الحصيفة، لا توفر مؤسسات الإقراض الخاصة والوكالات العامة التمويل العقاري للمساكن السكنية للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط في كاليفورنيا بسبب نقص في توفير تأمين ضمان الرهن العقاري الموثوق به والمتسق وبأسعار معقولة.

(i) لتوفير تعزيزات ائتمانية لتطوير مساكن جديدة، أو شراء أو إعادة تمويل مساكن متعددة الأسر القائمة لذوي الدخل المنخفض والمتوسط.

إسكان ذوي الدخل المنخفض، تحديات التمويل العقاري، تدهور الأحياء السكنية، معدلات ملكية المنازل، الأثر الاقتصادي للإسكان، قضايا ضمان السندات، وكالات الإسكان، قروض الإسكان الميسورة، خلق فرص العمل في بناء المساكن، إعادة تأهيل المباني الخطرة، تأمين ضمان الرهن العقاري، تعزيز الائتمان للإسكان، إسكان الأسر ذات الدخل المتوسط، الإقراض العام والخاص، سياسة تمويل الإسكان

Section § 51601

يهدف هذا القانون إلى إنشاء برامج تأمين السندات والقروض لجعل تملك المنازل أكثر سهولة للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط، وتشجيع بناء وتجديد المساكن متعددة الأسر. الهدف هو تعزيز اقتصاد الولاية وتحسين الأمان المعيشي لهذه العائلات.

كما يسعى للحفاظ على المنازل القائمة وتحسين فرص الإسكان عن طريق تقليل مخاطر الإقراض في الأحياء القديمة والمتدهورة. علاوة على ذلك، يدعم تطوير الإسكان الميسور التكلفة من خلال تقديم ضمانات القروض وتعزيزات الائتمان دون تعريض استقرار صندوق التأمين للخطر.

بالإضافة إلى ذلك، يوفر القانون تأميناً لرهون المساكن ذات الأسرة الواحدة والمتعددة الأسر وقروض البناء، مما يساعد في تطوير أو إعادة تمويل مساكن ذوي الدخل المنخفض والمتوسط.

إن قصد الهيئة التشريعية من سن هذا الجزء هو إنشاء برامج تأمين السندات والقروض للأغراض التالية:

(a) لتشجيع فرص تملك المنازل للأسر المستأجرة ذات الدخل المنخفض والمتوسط، وتشجيع بناء وإعادة تأهيل المساكن متعددة الأسر، وكل ذلك سينعش اقتصاد الولاية ويوفر الأمان لهذه الأسر.

(b) لتشجيع وتسهيل الحفاظ على المساكن القائمة وتحسين فرص الإسكان عن طريق تقليل عامل المخاطرة لجميع ما يلي:

(1) القروض المقدمة للأشخاص والأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط للإسكان في المناطق القديمة المتدهورة ومناطق الحفاظ على الأحياء.

(2) السندات الصادرة عن الوكالات الحكومية بغرض توفير الإسكان للأشخاص والأسر ذات الدخل المنخفض أو المتوسط.

(3) القروض لتوفير الإسكان للأشخاص والأسر ذات الدخل المنخفض أو المتوسط.

(4) القروض الممولة من القطاع الخاص للمساكن متعددة الأسر التي تفيد الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.

(5) مساعدة ضمان خسارة قروض البناء لإعادة تأهيل المباني التي تحتاج إلى تحسينات تأهيلية، حيث تم تحديد المبنى من قبل السلطات القضائية المحلية على أنه قد يكون خطيراً.

(c) لتشجيع وتسهيل فرص الإسكان للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط التي قد لا تكون متاحة بسهولة في السوق الخاص بسبب، جزئياً، الموقع ونوع السكن والفئة الدخلية المستفيدة، شريطة ألا تتعرض السلامة الاكتوارية لصندوق التأمين للخطر.

(d) لتوفير تأمين ضمان الرهن العقاري للمساكن ذات الأسرة الواحدة والمتعددة الأسر.

(e) لتوفير تأمين ضمان المساكن ذات الأسرة الواحدة والمتعددة الأسر لقروض البناء.

(f) لتوفير تعزيزات ائتمانية لتطوير مساكن جديدة، أو شراء أو إعادة تمويل مساكن قائمة، للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.

فرص تملك المنازل بناء المساكن متعددة الأسر إعادة التأهيل ...

Section § 51601.5

في عام 1993، شرعت وكالة تمويل الإسكان في كاليفورنيا في وضع خطة لبرنامج تأمين الرهن العقاري لدعم قروض المنازل الفردية. كان هدفهم تأمين قروض تصل قيمتها إلى 1.2 مليار دولار. التزمت الوكالة بمبلغ 18 مليون دولار في عام 1993 وخططت لمبلغ إضافي قدره 11 مليون دولار في عام 1994 لتمويل المبادرة. كان من المتوقع أن يعزز هذا البرنامج اقتصاد كاليفورنيا، خاصة في قطاع الإسكان. ومع ذلك، إذا لم تتحقق التوقعات المالية، فقد تضطر الوكالة إلى تعديل الخطة أو إيقافها لحماية مواردها المالية وتصنيفها الائتماني.

تجد الهيئة التشريعية وتعلن ما يلي:

ستعتمد وكالة تمويل الإسكان في كاليفورنيا، في إدارتها لبرنامج تأمين ضمان الرهن العقاري، بصيغته الحالية في القانون، خطة عمل جديدة مدتها خمس سنوات بموجب قرار مجلس الإدارة في اجتماع مجلس إدارة الوكالة المنعقد في 9 يونيو 1993. ستتضمن خطة العمل جميع الموارد المالية للوكالة اللازمة لهذا الصندوق التأميني لإنشاء قدرة اكتتاب لتأمين ضمان الرهن العقاري لقروض المنازل الفردية بقيمة مليار ومائتي مليون دولار ($1,200,000,000) من إجمالي التأمين. من أجل بدء هذا البرنامج، ستقدم الوكالة التزامها لعام 1993 بمبلغ ثمانية عشر مليون دولار ($18,000,000) بأسرع وقت ممكن عمليًا بعد اعتماد قرار مجلس الإدارة بتاريخ 9 يونيو 1993. كما ستلتزم الوكالة بتقديم تعهدها لعام 1994 بمبلغ أحد عشر مليون دولار ($11,000,000) في اجتماع مجلس إدارتها في يناير 1994. خلال فترة الخمس سنوات، سيؤدي البرنامج إلى تأثير اقتصادي إيجابي كبير على اقتصاد الولاية، خاصة على أسواق بناء المنازل وإعادة بيع العقارات. وعليه، ستبقى الوكالة ملتزمة تمامًا بتنفيذ الخطة، ما لم تفشل التوقعات الاقتصادية والمالية للوكالة في التحقق بحيث يصبح تنفيذ الخطة، كليًا أو جزئيًا، غير ممكن دون تعريض السلامة المالية أو التصنيف الائتماني للوكالة للخطر.

وكالة تمويل الإسكان في كاليفورنيا تأمين ضمان الرهن العقاري قروض المنازل الفردية ...

Section § 51602

يضمن هذا القانون أن المساكن الممولة بقروض مؤمنة يجب أن تكون متاحة للجميع، بغض النظر عن العرق أو الجنس أو الفئات المحمية الأخرى كما هو محدد في أقسام مختلفة من قانون الحكومة. ويجب على المطورين وشركات البناء المشاركة أيضًا توفير فرص عمل متساوية دون تمييز.

يوجد استثناء للمساكن المخصصة لكبار السن، مما يعني أن قاعدة عدم التمييز هذه لا تنطبق على مشاريع الإسكان لكبار السن. وهذا يعني أيضًا أن القوانين الحالية المتعلقة بإسكان كبار السن لا تزال سارية.

يجب على المطورين المؤهلين التصديق على امتثالهم لمتطلبات عدم التمييز هذه وفقًا لمعايير الوكالة المحددة.

(a) يجب على الوكالة أن تشترط أن يكون شغل المساكن التي يتم تأمين قرض لها بموجب هذا الجزء مفتوحًا للجميع بغض النظر عن أي أساس مدرج في الفقرة الفرعية (أ) أو (د) من المادة 12955 من قانون الحكومة، كما تم تعريف تلك الأسس في المواد 12926، 12926.1، الفقرة الفرعية (م) والفقرة (1) من الفقرة الفرعية (ع) من المادة 12955، والمادة 12955.2 من قانون الحكومة، وأن يقدم المقاولون والمقاولون من الباطن المشاركون في بناء أو إعادة تأهيل المساكن الممولة بقرض مؤمن عليه بموجب هذا الجزء فرصة متساوية للتوظيف دون تمييز على أي أساس مدرج في الفقرة الفرعية (أ) من المادة 12940 من قانون الحكومة، كما تم تعريف تلك الأسس في المادتين 12926 و 12926.1 من قانون الحكومة، وباستثناء ما هو منصوص عليه خلاف ذلك في المادة 12940 من قانون الحكومة.

(b) على الرغم من الفقرة الفرعية (أ)، وفيما يتعلق بالحالة العائلية، لا يجوز تفسير الفقرة الفرعية (أ) على أنها تنطبق على مساكن الأشخاص الأكبر سناً، كما هو محدد في المادة 12955.9 من قانون الحكومة. وفيما يتعلق بالحالة العائلية، لا يجوز تفسير أي شيء في الفقرة الفرعية (أ) على أنه يؤثر على المواد 51.2، 51.3، 51.4، 51.10، 51.11، و 799.5 من القانون المدني، المتعلقة بمساكن كبار السن. وتنطبق الفقرة الفرعية (د) من المادة 51، والمادة 4760، والمادة 6714 من القانون المدني، والفقرات الفرعية (ن)، (س)، و (ع) من المادة 12955 من قانون الحكومة على الفقرة الفرعية (أ).

(c) يجب على المطور المؤهل أن يشهد بالامتثال لهذا القسم والمادة 50955 وفقًا للمتطلبات المحددة بموجب المعايير ذات الصلة للوكالة.

التمييز في الإسكان تكافؤ الفرص التمييز في التوظيف ...

Section § 51603

يحدد هذا القسم المصطلحات الرئيسية المستخدمة في جزء قانون الصحة والسلامة في كاليفورنيا الذي يتناول برامج تأمين القروض تحت إشراف وكالة كاليفورنيا لتمويل الإسكان. هذه التعريفات حاسمة لتفسير اللوائح المتعلقة بتأمين الرهون العقارية والقروض.

تشير 'مؤسسة الإقراض المعتمدة' إلى مقرض رهن عقاري مرخص له من قبل الوكالة للمشاركة في برامج تأمين القروض. 'المجلس' هو مجلس إدارة وكالة كاليفورنيا لتمويل الإسكان. يحدد 'متطلب احتياطي السندات' و'متطلب احتياطي التأمين' الضمانات المالية اللازمة للسندات وبرامج التأمين.

يتضمن 'تعزيز الائتمان' طرقًا لتقليل مخاطر المقرض، مثل خطابات الاعتماد والتأمين. 'المدير التنفيذي' هو رئيس وكالة تمويل الإسكان. 'صندوق التأمين' هو صندوق كاليفورنيا لتأمين قروض الإسكان.

يضع 'حد نسبة القرض إلى القيمة' سقفًا لحجم القرض بالنسبة لقيمة العقار. يغطي 'تأمين ضمان الرهن العقاري' الخسائر الناتجة عن عدم سداد قروض العقارات. يتعلق 'الإسكان السكني متعدد الأسر' بالمباني التي تحتوي على خمس وحدات أو أكثر، بينما يغطي 'الإسكان السكني لأسرة واحدة' من وحدة إلى أربع وحدات.

يتم تعريف 'الأشخاص والعائلات ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط' في قسم آخر، ويستوفي 'المطور المؤهل' معايير وكالة محددة. 'الهيكل المُعاد تأهيله' هو مبنى مؤهل للحصول على قرض مؤمن عليه بعد تجديدات معتمدة من الوكالة.

(a) ما لم يقتض السياق خلاف ذلك، تحكم التعاريف الواردة في هذا الفصل تفسير هذا الجزء. تكون هذه التعاريف إضافة إلى التعاريف المنصوص عليها في الجزء 1 (الذي يبدأ بالمادة 50000) من هذا القسم، باستثناء أنه، حيثما يتم تعريف المصطلح نفسه في هذا الفصل وفي ذلك الجزء، يسود تعريف المصطلح الوارد في هذا الفصل.

(b) كما هو مستخدم في هذا الجزء:

(1) تعني "مؤسسة إقراض معتمدة" مقرض رهن عقاري مؤهلاً ومعتمدًا من قبل الوكالة للمشاركة في برنامج تأمين القروض، بما في ذلك الخلفاء والمتنازل لهم من أي مؤسسة من هذا القبيل حسبما تسمح به الوكالة. تشمل "مؤسسة الإقراض المعتمدة" الوكالة أيضًا.

(1.5) يعني "المجلس" أو "مجلس الإدارة" مجلس إدارة وكالة كاليفورنيا لتمويل الإسكان.

(2) يعني "متطلب احتياطي السندات" مبلغًا تحدده الوكالة والذي يجب أن يكون، اعتبارًا من أي تاريخ حساب معين، مساويًا على الأقل لمجموع كليهما مما يلي:

(A) استحقاقات التأمين المستحقة الدفع اعتبارًا من التاريخ بموجب عقود تأمين السندات.

(B) النسبة المئوية، المطلوبة من قبل وكالات التصنيف أو المطلوبة لتوفير ضمان كافٍ للسندات المؤمن عليها بموجب هذا الجزء، من مجموع التأمين الإجمالي القائم بموجب عقود تأمين السندات والمبالغ الإجمالية التي سيتم تأمينها بموجب التزامات الوكالة بتأمين السندات.

(2.5) يعني "تعزيز الائتمان" طريقة لتقليل المخاطر للمقرض من خلال خطابات الاعتماد وتأمين السندات والقروض.

(3) يعني "المدير التنفيذي" المدير التنفيذي لوكالة كاليفورنيا لتمويل الإسكان.

(4) يعني "الصندوق" أو "صندوق التأمين" صندوق كاليفورنيا لتأمين قروض الإسكان، الذي يُنشأ بموجب هذا.

(5) يعني "متطلب احتياطي التأمين" مبلغًا تحدده الوكالة، والذي يجب أن يكون، اعتبارًا من أي تاريخ حساب معين، مساويًا على الأقل لمجموع كليهما مما يلي:

(A) استحقاقات التأمين المستحقة الدفع اعتبارًا من ذلك التاريخ بموجب عقود تأمين القروض.

(B) مبلغ محسوب ليعادل أي فائض مطلوب لحملة الوثائق والذي يُطلب من مؤمن ضمان الرهن العقاري بموجب المادة 12640.05 من قانون التأمين.

(6) يعني "قرض مؤمن عليه" قرضًا مؤمنًا عليه بموجب الفصل 4 (الذي يبدأ بالمادة 51650).

(7) يعني "حد نسبة القرض إلى القيمة" حدًا على نسبة الرصيد الأصلي للقرض إلى القيمة المقدرة وقت إبرام عقد التأمين، بما في ذلك التكاليف المقدرة للإصلاح والتأهيل والبيع، إن وجدت، للعقار الذي يضمنه.

(8) يعني "تأمين ضمان الرهن العقاري" أيًا مما يلي:

(A) تأمين ضد الخسارة المالية بسبب عدم سداد أصل الدين والفوائد والمبالغ الأخرى المتفق على دفعها بموجب شروط أي سند إذني أو سند أو أي دليل آخر على المديونية مضمون برهن عقاري أو سند ائتمان أو أي صك آخر يشكل رهنًا أول أو عبئًا على العقار، شريطة أن يكون التحسين على العقار مبنى سكنيًا أو وحدة سكنية مشتركة أو مبانٍ مصممة لإشغالها من قبل ما لا يزيد عن أربع عائلات.

(B) تأمين ضد الخسارة المالية بسبب عدم سداد أصل الدين والفوائد والمبالغ الأخرى المتفق على دفعها بموجب شروط أي سند إذني أو سند أو أي دليل آخر على المديونية مضمون برهن عقاري أو سند ائتمان أو أي صك آخر يشكل رهنًا ثانويًا أو عبئًا على العقار، شريطة أن يكون التحسين على العقار مبنى سكنيًا أو وحدة سكنية مشتركة أو مبانٍ مصممة لإشغالها من قبل ما لا يزيد عن أربع عائلات.

(C) تأمين ضد الخسارة المالية بسبب عدم سداد أصل الدين والفوائد والمبالغ الأخرى المتفق على دفعها بموجب شروط أي سند إذني أو سند أو أي دليل آخر على المديونية مضمون برهن عقاري أو سند ائتمان أو أي صك آخر يشكل رهنًا أو عبئًا على العقار، شريطة أن يكون التحسين على العقار مبنى أو مبانٍ مصممة لإشغالها من قبل خمس عائلات أو أكثر أو مصممة لتُشغل لأغراض صناعية أو تجارية.

(9) يعني "إسكان سكني متعدد الأسر" تحسينًا على عقار وهو مبنى أو مبانٍ تحتوي على خمس وحدات سكنية أو أكثر.

(10) يعني "الأشخاص والعائلات ذوو الدخل المنخفض أو المتوسط" "الأشخاص والعائلات ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط" كما هو محدد في المادة 50093.

(11) يعني "مطور مؤهل" راعي إسكان معتمد من قبل الوكالة ليكون مؤهلاً وفقًا للخبرة والقدرة المالية وأي معايير أخرى ذات صلة قد يحددها الصندوق لتنفيذ أعمال التأهيل والبناء الجديد بقروض مؤمن عليها بموجب هذا الجزء.

(12) يعني "هيكل مُعاد تأهيله" هيكلاً سكنيًا يصبح مؤهلاً للحصول على قرض استحواذ مؤمن عليه من خلال تأهيل يتم وفقًا لقواعد الوكالة، سواء قدمت الوكالة تأمينًا للقرض لذلك التأهيل أم لا.

(13) يعني "إسكان سكني لأسرة واحدة" تحسينًا على عقار وهو مبنى أو وحدة سكنية مشتركة أو مبانٍ تحتوي على وحدة إلى أربع وحدات.

تأمين القروض وكالة كاليفورنيا لتمويل الإسكان مقرض الرهن العقاري ...