عند تقييم العقارات التاريخية المقيدة بشكل قابل للتنفيذ، لا يجوز لمقيّم المقاطعة أن يأخذ في الاعتبار بيانات المبيعات للعقارات المماثلة، سواء كانت مقيدة بشكل قابل للتنفيذ أم لا، ويجب عليه تقييم هذا العقار التاريخي المقيد بطريقة رسملة الدخل بالطريقة التالية:
(a)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(a) يُحدد الدخل السنوي المراد رسملته على النحو التالي:
(1)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(a)(1) حيث تتوفر معلومات إيجارية كافية، يكون الدخل هو الإيجار العادل الذي يمكن أن يُنسب إلى العقار التاريخي المقيد الذي يجري تقييمه بناءً على الإيجار الفعلي الذي يتلقاه المالك للعقار وعلى الإيجارات النموذجية المستلمة في المنطقة للعقارات المماثلة في استخدام مماثل حيث يدفع المالك ضريبة الأملاك. عندما يكون العقار التاريخي المقيد الذي يجري تقييمه مثقلاً فعلياً بعقد إيجار، فإن أي إيجار نقدي أو ما يعادله يُنظر فيه عند تحديد الإيجار العادل للعقار يجب أن يكون المبلغ الذي يُتوقع أن يُؤجر به العقار إذا أُعيد التفاوض على دفعة الإيجار في ضوء الظروف الحالية، بما في ذلك الأحكام المعمول بها التي بموجبها يكون العقار مقيداً بشكل قابل للتنفيذ.
(2)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(a)(2) حيث لا تتوفر معلومات إيجارية كافية، يكون الدخل هو ما يُتوقع أن يحققه العقار التاريخي المقيد الذي يجري تقييمه بشكل معقول في ظل إدارة حكيمة ورهناً بالأحكام المعمول بها التي بموجبها يكون العقار مقيداً بشكل قابل للتنفيذ.
(3)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(a)(3) إذا نصت الأطراف في صك يقيد العقار بشكل قابل للتنفيذ على مبلغ يشكل الحد الأدنى للدخل السنوي المراد رسملته، فلا يجوز أن يكون الدخل المراد رسملته أقل من المبلغ المنصوص عليه.
لأغراض هذا القسم، يُحدد الدخل وفقاً للقواعد واللوائح الصادرة عن المجلس ومع هذا القسم، ويكون الفرق بين الإيرادات والمصروفات. تكون الإيرادات هي مبلغ المال أو ما يعادله نقداً، بما في ذلك أي إيجار نقدي أو ما يعادله، الذي يُتوقع أن يحققه العقار لمالك-مشغل سنوياً في المتوسط من أي استخدام للعقار مسموح به بموجب الشروط التي بموجبها يكون العقار مقيداً بشكل قابل للتنفيذ.
تكون المصروفات هي أي نفقات أو تخصيص سنوي متوسط من المال أو ما يعادله نقداً يمكن تحميله بشكل عادل على الإيرادات المتوقع استلامها خلال الفترة المستخدمة في حساب الإيرادات. تكون تلك المصروفات التي تُحمّل على الإيرادات فقط هي تلك العادية والضرورية في إنتاج وصيانة الإيرادات لتلك الفترة. لا تشمل المصروفات رسوم الاستنزاف، أو سداد الديون، أو الفائدة على الأموال المستثمرة في العقار، أو ضرائب الأملاك، أو ضرائب دخل الشركات، أو ضرائب امتياز الشركات القائمة على الدخل.
(b)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(b) لا يُشتق معدل الرسملة الذي يُستخدم في تقييم مساكن الأسرة الواحدة التي يشغلها المالك عملاً بهذا البند من بيانات المبيعات، ويكون مجموع المكونات التالية:
(1)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(b)(1) مكون فائدة يحدده المجلس ويُعلن عنه في موعد أقصاه 1 أكتوبر من السنة السابقة لسنة التقييم، والذي كان معدل العائد مساوياً لمتوسط سعر الفائدة الفعلي على الرهون العقارية التقليدية كما نشرته مؤخراً المؤسسة الفيدرالية لرهون المنازل، أو كما قد تُعرف تلك الجهة في المستقبل، اعتباراً من 1 سبتمبر، مقرباً إلى أقرب ربع 1 بالمائة.
(2)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(b)(2) مكون مخاطر العقار التاريخي بنسبة 4 بالمائة.
(3)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(b)(3) مكون لضرائب الأملاك يكون نسبة مئوية تساوي معدل الضريبة الإجمالي المقدر المطبق على العقار لسنة التقييم مضروباً في نسبة التقييم.
(4)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(b)(4) مكون لاستهلاك التحسينات يكون نسبة مئوية تعادل مقلوب العمر المتبقي.
(c)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(c) لا يُشتق معدل الرسملة الذي يُستخدم في تقييم جميع العقارات التاريخية المقيدة الأخرى عملاً بهذا البند من بيانات المبيعات، ويكون مجموع المكونات التالية:
(1)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(c)(1) مكون فائدة يحدده المجلس ويُعلن عنه في موعد أقصاه 1 أكتوبر من السنة السابقة لسنة التقييم، والذي كان معدل العائد مساوياً لمتوسط سعر الفائدة الفعلي على الرهون العقارية التقليدية كما حددته المؤسسة الفيدرالية لرهون المنازل، أو كما قد تُعرف تلك الجهة في المستقبل، اعتباراً من 1 سبتمبر، مقرباً إلى أقرب ربع 1 بالمائة.
(2)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(c)(2) مكون مخاطر العقار التاريخي بنسبة 2 بالمائة.
(3)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(c)(3) مكون لضرائب الأملاك يكون نسبة مئوية تساوي معدل الضريبة الإجمالي المقدر المطبق على العقار لسنة التقييم مضروباً في نسبة التقييم.
(4)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(c)(4) مكون لاستهلاك التحسينات يكون نسبة مئوية تعادل مقلوب العمر المتبقي.
(d)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(d) ما لم يحظر طرف في صك ينشئ قيداً قابلاً للتنفيذ صراحةً التقييم، فإن التقييم الناتج عن طريقة رسملة الدخل الموصوفة في هذا القسم لا يجوز أن يتجاوز الأقل من التقييم الذي كان سينتج عن الحساب بموجب القسم 110، أو التقييم الذي كان سينتج عن الحساب بموجب القسم 110.1، كما لو أن العقار لم يكن خاضعاً لقيد قابل للتنفيذ في سنة الأساس.
(e)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(e) تكون قيمة العقار التاريخي المقيد هي حاصل قسمة الدخل المحدد على النحو المنصوص عليه في البند (أ) مقسوماً على معدل الرسملة المحدد على النحو المنصوص عليه في البند (ب) أو (ج).
(f)CA الإيرادات والضرائب Code § 439.2(f) تُطبق النسبة المنصوص عليها في القسم 401 على قيمة العقار المحددة في البند (د) للحصول على قيمته المقدرة.
