أحكام عامة - الأراضي المجزأة - الأعمال والمهن - CA

Section § 11000

يحدد هذا القسم "الأراضي المجزأة" و"التجزئة" في كاليفورنيا بأنها الأراضي التي يتم تقسيمها أو يخطط لتقسيمها إلى خمس قطع أو أكثر للبيع أو التأجير أو التمويل. إذا كانت القطع تزيد عن 160 فدانًا وجزءًا من المسوحات الحكومية، فلا تعتبر تجزئات ما لم يتم تقسيمها لبيع النفط والغاز. لا يشمل هذا عادة تأجير المساحات مثل الشقق أو المكاتب، إلا عندما تقدم مجمعات المنازل المتنقلة عقود إيجار تزيد مدتها عن خمس سنوات كشرط إلزامي. التجزئات خارج كاليفورنيا معفاة من هذه القواعد، ولا يغير هذا القسم القواعد بموجب القسم 66424 من قانون الحكومة.

أراضي مجزأة تعريف التجزئة تقسيم الأراضي

Section § 11000.1

يشرح هذا القسم من القانون أنه عندما يتم إنشاء خمسة أو أكثر من الحصص غير المقسمة في الأرض لغرض البيع أو التأجير أو التمويل، فإن هذه الأراضي تعتبر "أراضي مجزأة" أو "تجزئة". ومع ذلك، لا تنطبق هذه القاعدة إذا تم استيفاء شروط معينة، مثل عندما تكون الحصص مملوكة لأفراد العائلة، أو عندما يشتريها مستثمرون ذوو خبرة يدركون المخاطر، أو عندما تنشأ الحصص عن بيع حجز، أو عندما تأمر بها المحكمة، أو عندما يتم إصدار تصريح من مفوض الحماية المالية والابتكار.

(a) "أراضٍ مجزأة" و"تجزئة"، كما هي معرفة بموجب المادتين 11000 و 11004.5، تشمل أيضًا أرضًا أو أراضي مطورة أو غير مطورة، قطعة أو قطع أراضٍ، أو قسيمة أو قسائم، بأي حجم، والتي، لغرض البيع أو التأجير أو التمويل، سواء كان فوريًا أو مستقبليًا، يتم إنشاء خمسة أو أكثر من الحصص غير المقسمة فيها أو يُقترح إنشاؤها.

(b) لا ينطبق هذا القسم على إنشاء أو الإنشاء المقترح لحصص غير مقسمة في الأرض إذا وُجد أي من الشروط التالية:

(1) الحصص غير المقسمة مملوكة أو ستكون مملوكة لأشخاص تربطهم صلة قرابة بالدم أو الزواج.

(2) الحصص غير المقسمة سيتم شراؤها وامتلاكها فقط من قبل أشخاص يقدمون أدلة مُرضية لمفوض العقارات بأنهم مستثمرون ذوو معرفة وخبرة ويدركون طبيعة ومدى المخاطر التي تنطوي عليها ملكية هذه الحصص. يمنح مفوض العقارات إعفاءً من هذا الجزء إذا كانت الحصص غير المقسمة سيتم شراؤها من قبل ما لا يزيد عن 10 أشخاص، يقدم كل منهم إفادة موقعة للمفوض بأن الشخص (A) مطلع تمامًا على العقار المراد حيازته ومصلحة الشخص في ذلك العقار بما في ذلك المخاطر التي تنطوي عليها ملكية الحصص غير المقسمة، و (B) يشتري الحصة أو الحصص لحسابه الخاص وبدون نية حالية لإعادة بيع الحصة أو التصرف فيها بأي طريقة أخرى مقابل قيمة، و (C) يتنازل صراحةً عن الحماية الممنوحة للمشتري بموجب هذا الجزء.

(3) يتم إنشاء الحصص غير المقسمة نتيجة لبيع حجز.

(4) يتم إنشاء الحصص غير المقسمة بموجب أمر أو مرسوم قضائي صحيح.

(5) تم تأهيل عرض وبيع الحصص غير المقسمة صراحةً بموجب إصدار تصريح من مفوض الحماية المالية والابتكار عملاً بقانون الأوراق المالية للشركات لعام 1968 (القسم 1 (الذي يبدأ بالمادة 25000) من الباب 4 من قانون الشركات).

أراضٍ مجزأة تجزئة حصص غير مقسمة

Section § 11000.2

إذا وافقت على شراء حصة غير مقسمة في عقار، يمكنك إلغاء العقد بحلول منتصف ليل اليوم الثالث بعد توقيع العرض. يجب على مالك العقار أو وكيله إبلاغك بهذا الحق في الإلغاء بوضوح، وفقًا للوائح محددة. كما يجب عليهم توفير نموذج لمساعدتك على الإلغاء إذا اخترت ذلك. إذا وقعت شهادة تفيد بأنك لم تلغِ العقد خلال المدة المحددة، فستُعتبر تلك الشهادة دليلاً على أنك لم تتراجع، خاصة إذا اعتمد عليها آخرون بحسن نية.

(a) شخص قدم عرضًا لشراء حصة في تقسيم عقاري ذي حصص غير مقسمة محدد في الفقرة (a) من، وغير المستثنى بموجب الفقرة (b) من، المادة 11000.1 يحق له فسخ أي عقد ناتج عن قبول ذلك العرض حتى منتصف ليل اليوم التقويمي الثالث التالي لليوم الذي وقع فيه المشتري المحتمل عرض الشراء.

(b) مالك التقسيم العقاري الخاضع لهذه المادة أو وكيله يجب عليه، وفقًا للوائح التي يتبناها مفوض العقارات، أن يكشف بوضوح وجلاء لجميع المشترين المحتملين للحصص غير المقسمة عن حق الفسخ المنصوص عليه في الفقرة (a)، وعليه أن يقدم لكل مقدم عرض نموذجًا، حسبما تحدده لوائح المفوض، لممارسة حق الفسخ.

(c) أي شهادة تحمل توقيع مشتري حصة في تقسيم عقاري ذي حصص غير مقسمة خاضع لهذه المادة والتي تتضمن وصفًا كافيًا للحصة أو الحصص المباعة وإقرارًا من المشتري بأنه لم يمارس حق الفسخ خلال المهلة المحددة في الفقرة (a) تشكل دليلاً قاطعًا على أن حق الفسخ لم يمارس في أي مسألة تتعلق بحقوق طرف ثالث تصرف بحسن نية اعتمادًا على الإقرارات الواردة في الشهادة.

تقسيم عقاري ذو حصص غير مقسمة حق الفسخ عرض الشراء

Section § 11001

يمكن لمفوض العقارات وضع أو تغيير أو إلغاء القواعد لضمان تطبيق هذا القانون. كما يمكنه إصدار الأوامر واتخاذ القرارات لإنفاذ هذه القواعد. ويجب أن يتم كل ذلك وفقاً لإجراءات محددة يحددها قانون آخر يسمى قانون الإجراءات الإدارية.

يجوز لمفوض العقارات (يشار إليه فيما بعد في هذا الفصل بالمفوض) اعتماد أو تعديل أو إلغاء هذه القواعد واللوائح حسبما يكون ضرورياً بشكل معقول لإنفاذ أحكام هذا الفصل. ويجوز له إصدار أي أمر أو ترخيص أو قرار أو طلب أو متطلب لتحقيق هذا الغرض. وتُعتمد هذه القواعد واللوائح والأوامر وفقاً لأحكام قانون الإجراءات الإدارية.

مفوض العقارات قواعد ولوائح إنفاذ

Section § 11003

ينص هذا القسم على أن مصطلح "التطوير المخطط" يُعرّف بنفس الطريقة المحددة في قسمين آخرين من القانون المدني: القسم 4175 أو القسم 6562. لا يقدم هذا القسم تعريفه الخاص ولكنه يعتمد على تلك الأقسام الأخرى للتوضيح.

يكون لـ "التطوير المخطط" نفس المعنى المحدد في القسم 4175 أو 6562 من القانون المدني.

تطوير مخطط القسم 4175 القسم 6562

Section § 11003.2

في هذا القانون، تشير 'تعاونية الأسهم' إلى ترتيبات الإسكان كما هي معرفة في المادتين 4190 أو 6566 من القانون المدني. ومع ذلك، لأغراض هذا الفصل، فإنها تستثني على وجه التحديد تعاونيات الإسكان ذات حقوق الملكية المحدودة.

تعاونية أسهم تعاونية إسكان ذات حقوق ملكية محدودة القانون المدني 4190

Section § 11003.4

يحدد هذا القانون ما يشكل تعاونية إسكان محدودة الأسهم أو صندوق ائتمان تعاوني لإسكان القوى العاملة، ويضع الشروط التي بموجبها يمكن إعفاؤها من متطلبات قانونية معينة. للتأهل لهذا الإعفاء، يجب أن يأتي جزء كبير من تمويلها من مؤسسات حكومية أو مالية محددة، ويجب أن تكون هناك اتفاقيات تنظيمية سارية تضمن الإدارة السليمة وحماية حقوق الأعضاء. بالإضافة إلى ذلك، يجب على هذه التعاونيات إبلاغ الأعضاء المحتملين بشكل كافٍ بالتزاماتهم المالية وتفاصيل التشغيل. حتى لو استوفت معايير الإعفاء، يمكن لهذه التعاونيات اختيار اتباع المجموعة الكاملة من اللوائح. يجب على المطورين الذين يطالبون بالإعفاء إخطار إدارة العقارات، والتي ستحتفظ بالسجلات لمدة أربع سنوات.

(a) "تعاونية إسكان محدودة الأسهم" أو "صندوق ائتمان تعاوني لإسكان القوى العاملة" هي شركة تستوفي معايير المادة 11003.2 وتستوفي أيضاً معايير المادتين 817 و 817.1 من القانون المدني، حسب الاقتضاء. باستثناء ما هو منصوص عليه في الفقرة (ب)، تخضع تعاونية الإسكان محدودة الأسهم أو صندوق ائتمان إسكان القوى العاملة لجميع متطلبات هذا الفصل المتعلقة بالتعاونيات السهمية.

(ب) تُعفى تعاونية الإسكان محدودة الأسهم أو صندوق ائتمان إسكان القوى العاملة من متطلبات هذا الفصل إذا التزمت تعاونية الإسكان محدودة الأسهم أو صندوق ائتمان إسكان القوى العاملة بجميع الشروط التالية:

(1) تقوم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة، أو وزارة الزراعة بالولايات المتحدة، أو البنك التعاوني الوطني للمستهلكين، أو وكالة تمويل الإسكان في كاليفورنيا، أو نظام تقاعد الموظفين العموميين (PERS)، أو نظام تقاعد معلمي الولاية (STRS)، أو إدارة الإسكان والتنمية المجتمعية، أو نظام بنك القروض العقارية الفيدرالي أو أي من مؤسساته الأعضاء، أو اتحاد ائتماني مرخص من الولاية أو فيدرالياً، أو مؤسسة مالية لتنمية المجتمع معتمدة من الولاية أو فيدرالياً، أو المدينة، أو المقاطعة، أو المنطقة التعليمية، أو هيئة الإسكان، أو لجنة تنمية المجتمع، أو وكالة إعادة التطوير التي تقع فيها التعاونية، بمفردها أو بأي تركيبة مع بعضها البعض، بتمويل أو دعم مباشر لما لا يقل عن 50 بالمائة من إجمالي تكلفة البناء أو التطوير أو مائة ألف دولار ($100,000)، أيهما أقل؛ أو تم بيع أو تأجير العقار الذي ستشغله التعاونية من قبل وكالة النقل، أو وكالة حكومية أخرى، أو مدينة، أو مقاطعة، أو منطقة تعليمية لتطوير التعاونية، ولديها اتفاقية تنظيمية تستوفي معايير إدارة الإسكان والتنمية المجتمعية لمدة التمويل الدائم، بغض النظر عن مصدر الدعم أو التمويل الدائم.

(2) لا يتم توفير أكثر من 20 بالمائة من إجمالي تكلفة تطوير مجمع منازل متنقلة محدودة الأسهم، ولا أكثر من 10 بالمائة من إجمالي تكلفة تطوير تعاونيات الإسكان الأخرى محدودة الأسهم، من قبل مشتري حصص العضوية.

(3) تم تنفيذ اتفاقية تنظيمية حسب الأصول تغطي التعاونية لمدة لا تقل عن مدة التمويل أو الدعم الدائم، بغض النظر عن مصدر الدعم أو التمويل الدائم، بين متلقي التمويل وأحد المقرضين أو مصادر التمويل المحددة في الفقرة (1) أو وكالة عامة محلية تقع التعاونية في ولايتها القضائية أو ستقع فيها. يجب أن تستوفي الاتفاقية التنظيمية معايير إدارة الإسكان والتنمية المجتمعية وأن تنص على ما لا يقل عن جميع ما يلي:

(A) ضمانات لإنجاز المناطق والمرافق المشتركة التي ستكون مملوكة أو مؤجرة من قبل تعاونية الإسكان محدودة الأسهم، ما لم يتضمن اتفاق بناء بين الأطراف نفسها ضمانات مكتوبة للإنجاز.

(B) الصكوك الحاكمة لتنظيم وتشغيل التعاونية السكنية من قبل الأعضاء.

(D) توزيع تقرير معلومات العضوية على أي مشترٍ محتمل لحصة عضوية، قبل شراء تلك الحصة. يجب أن يتضمن تقرير معلومات العضوية إفصاحاً كاملاً عن الالتزامات والمسؤوليات المالية لعضوية التعاونية، وإعادة بيع الأسهم، وتمويل التعاونية بما في ذلك أي ترتيبات تمت مع أي شركاء، وحسابات حصص العضوية، وقيود الإشغال، وترتيبات الإدارة، وأي معلومات أخرى ذات صلة بالفوائد والمخاطر والالتزامات المترتبة على ملكية التعاونية.

(4) يجب على كل طرف ينفذ الاتفاقية التنظيمية أن يتأكد من أن اللوائح الداخلية، والنظام الأساسي، واتفاقية الإشغال، واتفاقية الاكتتاب، وأي عقد إيجار للمباني الخاضعة للتنظيم، وأي ترتيب مع الشركاء، وترتيب حسابات حصص العضوية توفر حماية كافية لحقوق أعضاء التعاونية.

(5) يجب على كل مقدم تمويل أو دعم أن يتلقى من محامي متلقي التمويل أو الدعم رأياً قانونياً بأن التعاونية تستوفي متطلبات المادة 817 من القانون المدني والإعفاء المنصوص عليه في هذا القسم، بما في ذلك أن الاتفاقية التنظيمية تستوفي معايير إدارة الإسكان والتنمية المجتمعية.

(ج) يجوز لأي تعاونية محدودة الأسهم، أو صندوق ائتمان تعاوني لإسكان القوى العاملة الذي يستوفي متطلبات الإعفاء بموجب الفقرة (ب) أن يختار الخضوع لجميع أحكام هذا الفصل.

(د) يجب على مطور التعاونية إخطار إدارة العقارات، على نموذج توفره الإدارة، بالمطالبة بإعفاء بموجب هذا القسم. تحتفظ إدارة العقارات بهذا النموذج لمدة أربع سنوات على الأقل لأغراض إحصائية.

تعاونية إسكان محدودة الأسهم صندوق ائتمان تعاوني لإسكان القوى العاملة معايير الإعفاء

Section § 11004

يوضح هذا القسم ببساطة أن مصطلح "مشروع الشقق المجتمعية" يجب أن يُفهم كما هو معرّف في قانون آخر، وتحديداً القسم 4105 من القانون المدني.

مشروع شقق مجتمعية، معنى محدد، القسم 4105، القانون المدني، مرجع التعريف، عقارات، مصطلحات الملكية، تصنيف الإسكان، مرجع القانون، أنواع الشقق، ملكية مشتركة، وحدات سكنية، تعريف قانوني

Section § 11004.5

يضيف هذا القسم إلى تعريف 'الأراضي المقسمة' و'التقسيم' ليشمل أنواعًا محددة من مشاريع التطوير العقاري التي تحتوي على خمس وحدات أو مصالح على الأقل. تشمل هذه التطورات المخططة، ومشاريع الشقق المجتمعية، ومشاريع الوحدات السكنية (الكوندومينيوم)، والتعاونيات السهمية، وتعاونيات الإسكان ذات حقوق الملكية المحدودة. كما يغطي العضويات والحقوق ذات الصلة. ومع ذلك، تُستثنى بعض خطط المشاركة بالوقت والخدمات ذات الصلة من اعتبارها 'تقسيمات'.

بالإضافة إلى أحكام القسم 11000، يشمل الإشارة في هذا القانون إلى “الأراضي المقسمة” و“التقسيم” جميع ما يلي:

(a) أي تطوير مخطط، كما هو معرف في القسم 11003، يحتوي على خمس قطع أو أكثر.

(b) أي مشروع شقق مجتمعية، كما هو معرف في القسم 11004، يحتوي على خمس شقق أو أكثر.

(d) أي تعاونية أسهم كما هي معرفة في القسم 11003.2، بما في ذلك أي مصالح قانونية أو انتفاعية فيها، لديها أو يُقصد أن يكون لديها خمسة مساهمين أو أكثر.

(e) أي تعاونية إسكان ذات حقوق ملكية محدودة، كما هي معرفة في القسم 11003.4.

(f) بالإضافة إلى ذلك، تخضع المصالح التالية لهذا الفصل وللوائح المفوض المعتمدة بموجبه:

(1) أي عضويات مصاحبة أو حقوق أو امتيازات أخرى تم إنشاؤها في، أو فيما يتعلق بأي من أشكال التطوير المشار إليها في الفقرة الفرعية (a) أو (b) أو (c) أو (d) أو (e) بموجب أي صكوك، أو سندات نقل ملكية، أو عقود إيجار، أو عقود إيجار من الباطن، أو تنازلات، أو إعلانات قيود، أو مواد تأسيس، أو لوائح داخلية، أو عقود سارية عليها.

(2) أي مصالح أو عضويات في أي جمعية ملاك كما هي معرفة في القسم 4080 أو 6528 من القانون المدني، تم إنشاؤها فيما يتعلق بأي من أشكال التطوير المشار إليها في الفقرة الفرعية (a) أو (b) أو (c) أو (d) أو (e).

(g) على الرغم من هذا القسم، فإن خطط المشاركة بالوقت، وبرامج التبادل، والمنافع العرضية، والمنتجات قصيرة الأجل الخاضعة للفصل 2 (الذي يبدأ بالقسم 11210) لا تعتبر “تقسيمات” أو “أراضي مقسمة” خاضعة لهذا الفصل.

تطوير مخطط مشروع شقق مجتمعية مشروع وحدات سكنية (كوندومينيوم)

Section § 11007

إذا كنت غير مقيم وترغب في بيع أراضٍ مقسمة في كاليفورنيا، فيجب عليك الموافقة على أنه إذا رفع شخص دعوى قضائية ضدك هنا ولم يتمكنوا من العثور عليك لتسليم وثائق المحكمة، فيمكن تسليم تلك الوثائق إلى وزير الخارجية بدلاً من ذلك. هذا يضمن استمرار العملية القانونية حتى لو لم تكن موجودًا لاستلام الأوراق شخصيًا.

يجب على كل مقسم أراضي غير مقيم أن يقدم مع الاستبيان موافقة غير قابلة للإلغاء بأنه إذا تعذر، في أي دعوى قضائية تُرفع ضده في هذه الولاية، إجراء تبليغ شخصي للإجراءات القضائية عليه في هذه الولاية بعد بذل العناية الواجبة، فيجوز عندئذ إجراء تبليغ صحيح له بتسليم الإجراءات القضائية إلى وزير الخارجية.

تنطبق أحكام المادة 1018 من قانون الإجراءات المدنية المتعلقة بتبليغ الإجراءات القضائية لوزير الخارجية، قدر الإمكان، على هذا القسم.

مقسم أراضي غير مقيم موافقة غير قابلة للإلغاء تبليغ شخصي

Section § 11008

يعني هذا القانون أنه إذا انتهكت جزءًا من هذا القانون يُعد جريمة، فلا يزال من الممكن اتهامك بجرائم أخرى بموجب قوانين ولاية مختلفة لنفس الفعل.

حكم جنائي، انتهاك، فعل أو امتناع، تطبيق، قانون الولاية، جريمة، تهم متزامنة، عقوبة جنائية، تهم إضافية، قوانين متداخلة، انتهاكات متعددة، القانون الجنائي للولاية

تجد صعوبة في ملء نماذج الطلاق؟

الأراضي المجزأة

الأراضي المجزأةأحكام عامة