Chapter 16

يحدد هذا القسم من القانون المصطلحات الرئيسية المتعلقة باستحواذ الكيانات العامة على العقارات للاستخدام العام. يشمل 'الكيان العام' الهيئات الحكومية، والمقاطعات، والمدن، وأي شخص يتصرف بسلطتها للاستيلاء على الممتلكات. الشخص 'النازح' هو من يضطر للانتقال بسبب استحواذ كيان عام على أرض أو إعادة تطويرها. هناك معايير لتحديد من يعتبر نازحًا، ولكنها لا تشمل من يشغلون العقار بشكل غير قانوني أو من ينتقلون بعد الاستحواذ على العقار. تركز تعاريف 'العمل التجاري' و'العملية الزراعية' على الأنشطة ذات الأغراض الاقتصادية. العقار 'المتأثر' هو أي عقار يفقد قيمته بسبب مشاريع عامة مجاورة. يشير 'الاستخدام العام' إلى الأغراض التي قد يستولي الكيان العام على العقار من أجلها، مثل نزع الملكية. يضمن 'المسكن البديل المماثل' أن يجد الأفراد النازحون سكنًا يلبي معايير معيشية معينة ويكون ميسور التكلفة بالنظر إلى دخلهم. الوكالة 'الرائدة' لهذه الأنشطة هي إدارة الإسكان والتنمية المجتمعية.

يتعلق هذا القانون بضمان المعاملة العادلة للأفراد والشركات الذين يتم تهجيرهم بسبب مشاريع عامة مثل إعادة التأهيل أو الهدم. وهو يقر بأن عمليات التهجير هذه يمكن أن تؤدي إلى إغلاق الشركات ويهدف إلى تقليل تلك الآثار السلبية. يفرض القانون على الجهات العامة التعامل مع هذه الحالات بنزاهة وكفاءة واحترام لحقوق المتضررين، بما في ذلك مراعاة الظروف الفريدة والتنسيق مع البرامج الحكومية الأخرى. كما يؤكد على تقليل الهدر الإداري ومواءمة سياسات إعادة التوطين مع قوانين الإسكان العادل وحماية الحقوق المدنية.

ينص هذا القانون على أن مرافق الإسكان غير الربحية المدعومة ببرامج اتحادية أو ولاياتية لمساعدة المستأجرين ذوي الدخل المنخفض، والتي لديها قيود على زيادات الإيجار المرتبطة بتكاليف التشغيل، لا تخضع لقيود الإيجار المعتادة إذا تلقت أموالًا ولاياتية لنقل المستأجرين مؤقتًا لأغراض التجديدات.

يتطلب هذا القانون من الكيانات العامة في كاليفورنيا تخطيط المشاريع مع الأخذ في الاعتبار تأثيرها على الأفراد والشركات التي تحتاج إلى الانتقال بسبب المشروع. الهدف هو معالجة قضايا الإخلاء مبكرًا لتجنب الآثار السلبية ومساعدة المشاريع على الانتهاء في الوقت المحدد. يجب على الوكالات العامة تقديم المساعدة في إعادة التوطين للأشخاص الذين تم إخلاؤهم، ويمكنها أيضًا مساعدة الجيران المتضررين من المشروع.

قد تنشئ الكيانات العامة مكاتب محلية للمساعدة في إعادة التوطين. تقدم هذه المكاتب خدمات مثل تقييم الاحتياجات، ومشاركة المعلومات حول المنازل والمساحات المتاحة، وضمان توفر بدائل جيدة للأشخاص للانتقال إليها، ومساعدة الشركات في العثور على مواقع جديدة. لا ينبغي إجبار الناس على الانتقال إلا في حالات الكوارث أو الطوارئ أو المخاطر الصحية.

يُطلب من الوكالات تنسيق هذه الجهود مع المشروع العام والمبادرات المجتمعية الأخرى. حتى المستأجرون بعقود إيجار قصيرة الأجل يمكنهم الحصول على مساعدة في الانتقال عندما يتم الاستيلاء على العقار لمشروع ما.

يوضح هذا القانون التعويضات والمساعدات التي يجب على الجهة العامة تقديمها عندما تؤدي مشاريعها إلى تهجير الأشخاص من منازلهم أو أعمالهم التجارية أو مزارعهم. إذا اضطررت للانتقال، يحق لك الحصول على تعويض عن النفقات المعقولة المتعلقة بنقل نفسك أو ممتلكاتك الشخصية أو معدات عملك. هناك أيضًا تعويض عن البحث عن موقع عمل أو مزرعة جديد، بحد أقصى 1,000 دولار، وعن إعادة تأسيس عمل تجاري أو مزرعة أو منظمة غير ربحية، بحد أقصى 10,000 دولار.

إذا تم تهجيرك من منزل، يمكنك الحصول على بدل قياسي بدلاً من ذلك، بناءً على جدول فيدرالي. إذا تم نقل عمل تجاري أو مزرعة، فقد تحصل على دفعة ثابتة تتراوح بين 1,000 دولار و 20,000 دولار، اعتمادًا على متوسط صافي أرباحك السنوية، شريطة استيفاء شروط معينة. يجب عليك تقديم سجلات مالية لذلك، وتجدر الإشارة إلى أن مجرد تأجير العقارات للآخرين لا يؤهلك للحصول على هذه المدفوعات.

بالإضافة إلى ذلك، إذا تم تهجيرك بسبب مشروع جهة عامة، فإن تكلفة النقل لا تخضع لتنظيم لجنة المرافق العامة، ويمكن طرح عقود النقل في مناقصات تنافسية دون تنظيم. ومع ذلك، إذا كنت تستأجر العقار لأغراض الزراعة وتولت الجهة العامة عقد الإيجار، فلا يتعين عليها تقديم مساعدة لإعادة التوطين.

ينص هذا القانون على أن المستأجرين الذين يتم تهجيرهم مؤقتًا لمدة تصل إلى عام واحد بسبب إعادة تأهيل مشروعهم الإيجاري، والذي يتم تمويله من قبل كيان عام، قد لا يحصلون على مساعدة إسكان دائم إذا تم استيفاء شروط معينة. يجب أن يكون المشروع إسكانًا ميسور التكلفة مع ما لا يقل عن 49% من المستأجرين ذوي الدخل المنخفض، ويجب أن يكون هناك اتفاق تنظيمي ساري المفعول. يجب أن يكون للمستأجرين الحق في العودة إلى وحدتهم الأصلية أو وحدة مماثلة، مع قيود على الإيجار للسنة الأولى من عودتهم. يجب أن يكون التهجير معقولًا وغير مفرط في الإزعاج، ويجب توفير المزايا المالية الأخرى المطلوبة. يجب أن يكون النقل المؤقت داخل نفس المجمع أو بالقرب منه مع وسائل راحة مماثلة.

يفرض هذا القانون أنه عندما تستحوذ الجهات العامة على منزل شخص للاستخدام العام، يجب عليها تعويض مالك المنزل، شريطة أن يكون قد أقام فيه لمدة لا تقل عن 180 يومًا قبل بدء المفاوضات. الحد الأقصى للمبلغ المدفوع هو 22,500 دولار ويغطي فرق التكلفة لمنزل مماثل، وأي تكاليف فائدة رهن عقاري متزايدة، وتكاليف إغلاق معقولة مثل رسوم الملكية ورسوم التسجيل. لكي يحصل مالك المنزل على هذا المبلغ، يجب عليه شراء والعيش في منزل جديد وآمن في غضون عام واحد من استلام الدفعة أو توفر منزل مماثل، ما لم يتم إظهار سبب وجيه للتأخير. هناك اعتبارات خاصة لمن هم في سن 62 عامًا أو أكثر، تركز على تمويل وتحديد موقع منزل جديد.

يوضح هذا القسم من القانون الدعم المالي الإضافي للأشخاص الذين يضطرون للانتقال من منازلهم بسبب حاجة جهة عامة للعقار. إذا كان شخص ما قد عاش في المنزل لمدة (90) يومًا على الأقل قبل بدء المفاوضات للاستحواذ على المنزل، ولم يكن مؤهلاً بموجب قسم آخر، فيمكنه الحصول على أموال إضافية، تصل إلى (5,250 دولارًا)، لمساعدته في استئجار منزل مماثل لمدة تصل إلى (42) أو (48) شهرًا، اعتمادًا على شروط معينة. بالنسبة لمشاريع النقل الممولة من القطاع العام، تكون الدفعة لمدة (42) شهرًا وتشمل فواتير الخدمات. يمكن دفع هذا المبلغ دفعة واحدة أو بشكل دوري، خاصة إذا تجاوز الحد الأقصى. تأخذ المدفوعات في الاعتبار دخل الشخص، خاصة للأفراد ذوي الدخل المنخفض.

إذا فضل الشخص، يمكنه استخدام هذه الأموال كدفعة أولى لشراء منزل بديل لائق وآمن. يتم إيلاء اهتمام خاص للأشخاص الذين تبلغ أعمارهم (62) عامًا أو أكثر لمساعدتهم في العثور على منزل جديد جيد.

إذا تعذر على مشروع حكومي المضي قدمًا لعدم توفر منازل بديلة للمنازل التي يتأثر بها، فيجب على الحكومة استخدام أموال المشروع لتوفير سكن جديد. ويمكنها دفع مبالغ تزيد عن المسموح به عادةً بموجب قواعد معينة إذا لزم الأمر.

لا يمكن إجبار أي شخص على مغادرة منزله حتى يتوفر له منزل مماثل.

يحدد هذا القسم من القانون أيضًا واجبات إدارية محددة تتعلق بالضرائب للجهة الحكومية المشاركة في المشروع. وأخيرًا، إذا وافق مالك المنزل كتابةً على البقاء في منزله الذي تم شراؤه، فقد لا يكون مؤهلاً للحصول على سكن بديل.

هذا القانون يلزم الجهات الحكومية بتعويض مالكي العقارات عندما تنخفض قيمة عقاراتهم بسبب استحواذ على عقار مجاور لأغراض المطار. لكي يستحق المالك التعويض، يجب أن يكون عقاره ملاصقًا للعقار الذي تم الاستحواذ عليه، وأن يكون قد امتلكه لمدة لا تقل عن 180 يومًا قبل بدء المفاوضات. يمكن أن يصل التعويض إلى 22,500 دولار ويعكس الخسارة الفعلية في القيمة السوقية الناتجة عن التغيرات في استخدام العقار. تضمن القواعد واللوائح التي تحكم هذه المدفوعات أنها تغطي فقط الانخفاضات في قيمة العقار المرتبطة مباشرة بالتغيرات المادية في استخدام العقار المجاور.

يسمح هذا القانون لجهة حكومية بتقديم مدفوعات ومشورة مفيدة للأشخاص الذين يضطرون للانتقال بسبب إعادة تأهيل أو هدم أو تطبيق قوانين البناء على المباني، أو برامج ذات صلة. يمكن تقديم المدفوعات أيضًا لأولئك الذين يبقون أثناء إعادة التأهيل هذه. يمكن أن تستند هذه المدفوعات إلى زيادة تكاليف الإيجار وقد تُدفع شهريًا أو سنويًا، مع إمكانية إعطاء الأولوية في برامج مساعدة الإيجار. إذا كان مشروع إعادة التأهيل ممولًا بأموال عامة، فيجب على الجهة ضمان هذه المدفوعات والمساعدة الاستشارية للأفراد ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط.

يفرض القانون أيضًا توفير سكن مؤقت لمدة تصل إلى 90 يومًا للنازحين بسبب أعمال إعادة التأهيل الممولة من القطاع العام. يجب منح الأشخاص النازحين خيار العودة إلى مساكنهم بمجرد اكتمال العمل. يمكن تحديد مبالغ المدفوعات بناءً على حسابات محددة تتضمن دخل الشخص وإيجاره السابق. ومع ذلك، فإن هذه المدفوعات والمساعدة تكون إلزامية فقط إذا كان هناك تمويل فيدرالي أو حكومي متاح، على الرغم من أنه لا يزال من الممكن استخدام الأموال المحلية.

عندما يشتري كيان عام ملكية خاصة أو يستحوذ عليها من خلال إجراء قانوني، يجب عليه تغطية التكاليف الضرورية المرتبطة بنقل الملكية، مثل رسوم التسجيل وضرائب التحويل. يجب أن يتم هذا التعويض في أقرب وقت ممكن بعد شراء العقار أو إيداع المحكمة، ويجب أن يكون عادلاً ومعقولاً.

يسمح هذا القانون للمدن بإنشاء مجلس طعون لإعادة التوطين للتعامل مع النزاعات المتعلقة بأهلية الحصول على مدفوعات إعادة التوطين أو مبلغها، باستثناء وكالات الدولة التي لديها إجراءات طعن خاصة بها. إذا اختلف شخص ما مع قرار بشأن هذه المدفوعات، يمكنه طلب مراجعة من قبل الكيان العام أو مجلس طعون إعادة التوطين، إذا كان ذلك ينطبق. على وجه التحديد، يجب مراجعة قرارات وكالة إعادة تطوير المجتمع من قبل مجلس طعون إعادة التوطين.

يهدف هذا القانون إلى تبسيط كيفية استحواذ الكيانات العامة على العقارات من الملاك، مما يقلل من النزاعات القانونية وازدحام المحاكم. ويبرز أهمية المعاملة العادلة لأصحاب العقارات وبناء ثقة الجمهور في عمليات حيازة الأراضي. يتبع القانون عمومًا مجموعة من الإرشادات من الأقسام 7267.1 إلى 7267.7. ومع ذلك، لا تنطبق هذه الإرشادات عند حيازة بعض المصالح غير الحيازية مثل حقوق الارتفاق أو حقوق المرور لمشاريع بنية تحتية محددة مثل أعمال الصرف الصحي أو خطوط المياه.

هذا القانون يفرض على الجهات العامة السعي لشراء العقارات بسرعة عبر التفاوض. قبل بدء المفاوضات، يجب تقييم العقار، ويجب أن يُمنح المالك أو ممثله فرصة لمرافقة المثمن أثناء معاينة العقار. ومع ذلك، إذا كان العقار ذو قيمة سوقية منخفضة ويتم بيعه أو التبرع به، يمكن التنازل عن شرط التقييم باتباع إجراءات محددة.

يتعلق هذا القانون بالعملية التي يجب على الكيانات العامة اتباعها عند الاستحواذ على الممتلكات الخاصة، عادةً للمشاريع العامة. قبل أن تتمكن من المضي قدمًا، تحتاج إلى تحديد عرض بناءً على ما تعتبره تعويضًا عادلاً، وعادةً لا يقل عن القيمة السوقية للعقار. يجب تقديم كتيب يوضح نزع الملكية وحقوق المالكين لأصحاب العقارات عند تقديم العرض.

يتطلب القانون بيانًا مكتوبًا مفصلاً يوضح العرض بمعلومات مثل تاريخ تقييم العقار، والتصنيف العمراني، وتحليل القيمة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لأصحاب المنازل للعقارات السكنية الصغيرة مراجعة التقييم إذا طلبوا ذلك. إذا عرض مالك العقار عقاره بسعر أقل من المبلغ الذي حدده الكيان العام، يمكن للكيان العام مطابقة هذا السعر، ولكن فقط إذا لم تكن هناك أموال فيدرالية متورطة.

إذا سمحت جهة حكومية لشخص بالعيش في عقار استحوذت عليه، وكان هذا الإيجار قصير الأجل أو يمكن للجهة الحكومية إنهاؤه بسرعة، فإن الإيجار المطلوب يجب أن يكون ما يعتبر عادلاً للإقامات قصيرة الأجل.

يتناول هذا القانون نقطتين رئيسيتين بشأن استحواذ الكيانات العامة على الممتلكات. أولاً، إذا كان أخذ جزء فقط من ممتلكات شخص ما سيجعل الجزء المتبقي غير قابل للاستخدام أو بلا قيمة، فيجب على الكيان العام أن يعرض شراء العقار بأكمله إذا رغب المالك في ذلك. ثانيًا، يحق للشخص الذي يتم شراء عقاره أن يتبرع بالعقار أو أي جزء منه لكيان عام، بشرط أن يكون قد تم إبلاغه بالكامل بحقه في الحصول على تعويض عادل عنه.

قبل أن يحاول كيان عام أو مرفق عام شراء أرض غير ربحية أو ذات استخدام خاص، يجب عليهم أولاً محاولة شراء أرض ذات استخدام غير خاص بدلاً من ذلك، ما لم يكن الشراء لمشاريع النقل مثل الطرق أو السكك الحديدية. ومع ذلك، لا تنطبق هذه القاعدة عند الاستحواذ على أرض للمرافق مثل المياه أو الصرف الصحي أو الكهرباء أو الغاز الطبيعي إذا لم يتضمن الاستحواذ هدم أو تغيير الأرض بحيث لا يتمكن المالك الحالي من استخدامها كما هو مقصود.

ينص هذا القانون على أن الأموال المستلمة كمساعدة لإعادة توطين المستأجرين لن تُحتسب كدخل لأغراض ضرائب الولاية الشخصية أو البنكية أو الشركات. بالإضافة إلى ذلك، لن تؤثر هذه المدفوعات على مقدار المساعدة العامة التي يتلقاها الشخص، مما يعني أنها لن تخفض أي مساعدة حكومية يحق للشخص الحصول عليها.

يتعلق هذا القانون بوضع حد أدنى من المتطلبات لمدفوعات مساعدة الانتقال التي تقدمها الجهات الحكومية في كاليفورنيا. ويوضح أن هذه الجهات لا تتقيد بهذه المتطلبات إذا كانت لديها طرق أخرى لمساعدة الناس على الانتقال، أو إذا كان القانون الفيدرالي يتطلب منها دفع المزيد للحصول على الأموال الفيدرالية. بشكل أساسي، إذا كانت القواعد الفيدرالية تفرض دفع مبالغ أكبر، فإن قانون الولاية يسمح بذلك لضمان تأمين تلك الأموال.

ينص هذا القسم على أن القواعد الموضحة في الأقسام من 7267 إلى 7267.7 لا تنشئ أي حقوق أو مسؤوليات قانونية جديدة. كما أنها لا تؤثر على شرعية حيازة الممتلكات عن طريق الشراء أو نزع الملكية.

هذا القانون ينص على أنه إذا اشتريت عقارًا يبيعه المالك طواعيةً أو في بيع بالمزاد العلني/تنفيذي، فلا تُطلب مزايا إعادة توطين معينة. ينطبق هذا إذا كان المالك يعيش فيه أو كان شاغرًا، ولم يكن البيع محفزًا بخطط لتطوير عام قريب، وكان السعر هو القيمة السوقية العادلة التي يحددها مثمن، ولم تكن هناك أموال فيدرالية متضمنة. يجب أن يكون العقار معروضًا للبيع علنًا. إذا كان كيان عام يشتري العقار، فيجب عليه إبلاغ المالك كتابةً بخططه التطويرية وأي مزايا إعادة توطين لن يحصل عليها المالك بسبب هذا النوع من البيع.