يهدف هذا القانون إلى حماية أصحاب المنازل في كاليفورنيا الذين يمرون بعملية الحجز من الاستغلال من قبل مشتري حقوق الملكية العقارية. غالباً ما تنشأ هذه الحالات بسبب القيمة العالية للمنازل ويمكن أن تؤدي إلى خداع أصحاب المنازل لبيع ممتلكاتهم بأقل بكثير من قيمتها الحقيقية. يهدف القانون إلى تزويد أصحاب المنازل بالمعلومات التي يحتاجونها لاتخاذ قرارات حكيمة ويضمن أن تكون أي اتفاقيات بيع شفافة وعادلة. كما يوفر حماية، مثل فرصة إلغاء الصفقات غير العادلة. الهدف العام هو حماية المصالح المالية لأصحاب المنازل وتعزيز الممارسات التجارية العادلة في المعاملات العقارية التي تتم في ظروف الضائقة.

يحدد هذا القانون المصطلحات المتعلقة بشراء وبيع المنازل قيد الرهن. "مشتري حقوق الملكية" هو شخص يشتري منزلاً مرهوناً، ليس للاستخدام الشخصي، وليس من خلال استثناءات معينة مثل التحويلات العائلية أو أوامر المحكمة. "المسكن قيد الرهن" هو منزل يعيش فيه المالك ويواجه حالياً إجراءات الرهن. "بائع حقوق الملكية" هو شخص يبيع مثل هذا المنزل. "يوم العمل" يستثني أيام الأحد والعطلات المحددة. يشير مصطلح "العقد" إلى الاتفاقيات بين المشتري والبائع بخصوص بيع المنزل. "مالك العقار" يعني الشخص الذي كان يملك المنزل عند بدء إجراءات الرهن.

يتطلب هذا القانون أن يتضمن أي عقد يتعلق ببيع منزل مرهون جميع الشروط المتفق عليها بين المشتري والبائع. يجب أن يدرج تفاصيل الاتصال بالمشتري، وعنوان المنزل، وإجمالي المبلغ المدفوع، وكيف ومتى سيتم الدفع، وأي خدمات وعد بها المشتري. يجب أن يحدد العقد أيضاً متى سيتسلم المشتري الحيازة، وأي شروط إيجار، وأن يتضمن إشعاراً بحق البائع في الإلغاء. يجب عرض هذا الإشعار بشكل بارز واستكماله باسم المشتري. تكون العقود ملزمة للمشتري والبائع فقط، حتى بعد نقل وثائق الملكية.

يمنح هذا القسم من القانون مالك المنزل (بائع حقوق الملكية) وقتًا إضافيًا للتراجع عن عقد مع مشترٍ (مشتري حقوق الملكية) إذا كانوا يبيعون منزلهم بموجب أنواع معينة من العقود. يمكنهم إلغاء العقد إما حتى منتصف ليلة اليوم الخامس من أيام العمل بعد توقيع العقد، أو قبل الساعة الثامنة صباحًا في اليوم المحدد لبيع عقارهم، أيهما يحدث أولاً. للإلغاء، يجب على مالك المنزل تسليم إشعار كتابي أو إرسال برقية إلى العنوان المذكور في العقد. لا يحتاج إشعار الإلغاء إلى شكل محدد، طالما أنه يوضح بوضوح نية مالك المنزل عدم المضي قدمًا في العقد.

يضمن هذا القانون أنه عند بيع منزلك بموجب عقد ملكية، يجب أن يبلغك العقد بوضوح بحقك في الإلغاء. يجب أن يكون هناك بيان بخط عريض بجوار سطر توقيعك مباشرةً يوضح أنه يمكنك الإلغاء دون أي غرامات قبل وقت محدد، والذي يجب تعبئته. كما تحصل على نموذج إشعار إلغاء مرفق بعقدك، والذي يمكنك فصله بسهولة واستخدامه لإلغاء الاتفاقية عن طريق تسليمه للمشتري قبل الوقت المحدد. يجب على المشتري أن يقدم لك نسخًا من العقد وهذا الإشعار. إلى أن يفي المشتري بهذه المتطلبات، يمكنك إلغاء العقد في أي وقت.

يحدد هذا القسم القانوني القواعد الخاصة بـ "مشتري حقوق الملكية" - وهو شخص يشتري منزلًا قيد الحجز. يجب عليهم اتباع قواعد معينة عند إبرام عقد مع "بائع حقوق الملكية"، وهو مالك المنزل. قبل انتهاء فترة إلغاء البائع، لا يجوز لمشتري حقوق الملكية قبول أي وثائق من البائع، أو تسجيل وثائق الملكية، أو نقل مصلحة الملكية إلى شخص آخر، أو دفع أي مقابل للبائع. إذا ألغى البائع العقد، يجب على المشتري إعادة جميع الوثائق في غضون 10 أيام. يُحظر على مشتري حقوق الملكية أيضًا الإدلاء ببيانات كاذبة أو مضللة حول قيمة العقار أو أي تفاصيل للمعاملة. في بعض الحالات، إذا احتفظ البائع بحق إعادة شراء المنزل، فلا يجوز للمشتري وضع رهون إضافية عليه دون موافقة البائع.

يسمح هذا القانون للشخص الذي يبيع عقارًا، والمعروف باسم بائع حقوق الملكية، بمقاضاة المشتري، الذي يسمى مشتري حقوق الملكية، لانتهاكه أجزاء محددة من قواعد عقارية معينة. إذا فاز بائع حقوق الملكية، يمكنه الحصول على تعويض عن الخسائر الفعلية، بالإضافة إلى أتعابه القانونية. يمكن للمحكمة أيضًا أن تلزم المشتري بدفع تعويضات إضافية، خاصة إذا تم انتهاك قاعدة خطيرة محددة. ومع ذلك، يجب على المحكمة أن تحكم بما لا يقل عن ثلاثة أضعاف التعويضات الفعلية لانتهاكات خطيرة معينة. من ناحية أخرى، بدلاً من التعويضات الإضافية، قد تفرض المحكمة غرامة تصل إلى 2,500 دولار، ولكن لا يمكنها فرض كليهما. يجب رفع أي دعوى قضائية في غضون أربع سنوات من تاريخ الانتهاك.

إذا خالف شخص يشتري حقوق ملكية في عقار قواعد معينة أو خدع بائع حقوق الملكية، فقد يواجه عواقب وخيمة. وتشمل هذه العواقب غرامة تصل إلى 25,000 دولار، أو السجن لمدة تصل إلى سنة واحدة في سجن المقاطعة، أو كليهما عن كل مخالفة.

إذا كنت طرفًا في معاملة عقارية غير عادلة تتعلق بمنزل يمر بإجراءات الرهن العقاري في كاليفورنيا، يمكنك إلغاء الصفقة في غضون عامين. للقيام بذلك، يجب عليك إخطار المشتري وتسجيل هذا الإخطار لدى مكتب المقاطعة. تنطبق بعض الاستثناءات، مثل إذا كان المالك الجديد مشتريًا حسن النية دفع قيمة عادلة. إذا لم يقم المشتري بإعادة نقل ملكية العقار في غضون 20 يومًا، يمكنك اتخاذ إجراء قانوني لفرض الإلغاء. بالإضافة إلى ذلك، إذا فزت في المحكمة، قد تسترد التكاليف القانونية وأتعاب المحامين. يضيف هذا القانون إلى أي خيارات قانونية أخرى قد تكون لديك.

ينص هذا القانون على أنه إذا اشترى شخص منزلًا يمر بإجراءات الرهن العقاري، فإنه يكون مسؤولًا عن أي ضرر يسببه هو أو أي شخص يعمل لصالحه أثناء حيازة المنزل. يشمل ذلك الأفعال أو التصريحات المضللة التي تهدف إلى إقناع مالك المنزل أو عائلته ببيع المنزل. يشير مصطلح "الممثل" هنا إلى أي شخص يشجع أو يقنع مالك المنزل بنقل ملكية منزله أثناء الرهن العقاري إلى المشتري.

يشير هذا القانون إلى أنه إذا حاول عقد ما تحديد مسؤولية المشتري في صفقة شراء حقوق ملكية، فيمكن للبائع اختيار إبطال العقد بأكمله. يجب على المشتري تعويض البائع عن أي أضرار ناجمة عن هذا التحديد. بالإضافة إلى ذلك، أي بند في عقد يحاول فرض التحكيم (وهي طريقة لتسوية النزاعات خارج المحكمة) للمسائل التي تندرج تحت هذا الفصل، يمكن للبائع إبطاله، ولكن فقط إذا كانت هناك أسباب صحيحة لإلغاء العقد. تسري هذه القواعد على العقود المبرمة في أو بعد 1 يناير 1991.

إذا كنت تعمل كممثل لشخص يشتري حقوق ملكية منزل، فيجب عليك تقديم إثبات بأن لديك ترخيصًا ساري المفعول لبيع العقارات في كاليفورنيا وأنك مؤمن عليك بمبلغ يعادل ضعف قيمة المنزل. وعليك أيضًا تقديم إفادة كتابية تؤكد ذلك لجميع الأطراف المعنية قبل إتمام البيع، مع القسم بأنها صحيحة تحت طائلة عقوبة الحنث باليمين. إذا لم تفعل ذلك، يمكن للبائع إلغاء العقد، وقد تضطر إلى دفع تعويض عن أي خسائر يتكبدونها بسبب ذلك.