تحديد القيمة السوقية العادلة - قروض المشاركة في زيادة القيمة - القانون المدني - CA

Section § 1917.140

إذا أراد مالك عقار بيعه، يمكنه أن يطلب من المُقرض إخباره بالحد الأدنى التقديري للقيمة السوقية العادلة للعقار. يجب على المُقرض الرد في غضون 10 أيام عمل، ويكون التقدير ساريًا لمدة 90 يومًا. إذا تم توقيع عقد بيع خلال هذه الفترة، يمتد التقدير لمدة 60 يومًا إضافية للسماح بإتمام البيع. المُقرض غير مسؤول عن الأضرار إذا قدم هذه القيمة بحسن نية. للطعن في حسن نية المُقرض، يجب إثبات أن المُقرض قدم عمدًا قيمًا خاطئة لعقارات أخرى مماثلة. إذا استخدم المُقرض مُقيّمًا مستقلاً معتمدًا، يُفترض أنه تصرف بحسن نية، ولا يُسمح باتخاذ إجراء قانوني ضده.

يجوز للمقترض، في أي وقت لغرض تسهيل بيع العقار، أن يطلب من المُقرض تحديد الحد الأدنى للمبلغ الذي يعتبره المُقرض القيمة السوقية العادلة للعقار لأغراض هذا الفصل. يجب على المُقرض إبلاغ المقترض في غضون 10 أيام عمل من استلام هذا الطلب بتقدير المُقرض للحد الأدنى للقيمة السوقية العادلة. يظل التقدير ساري المفعول لأغراض هذا القسم لمدة 90 يومًا. لأغراض هذا القسم والقسم (1917.141)، يُعتبر بيع العقار قد تم خلال فترة الـ 90 يومًا إذا تم إبرام عقد صحيح بعرض وقبول خلال فترة الـ 90 يومًا لبيع العقار. يظل تحديد المُقرض ساري المفعول لمدة 60 يومًا إضافية بعد توقيع عقد البيع للسماح بإتمام البيع وإغلاق الضمان.

لا يكون المُقرض مسؤولاً تجاه المقترض أو أي طرف آخر عن الأضرار المزعومة الناتجة عن تقديم التحديد أو التقدير المطلوب بموجب هذا القسم إذا تم هذا التحديد أو التقدير بحسن نية. تشمل أدلة عدم حسن النية، على سبيل المثال لا الحصر، إثبات أن المُقرض قد بالغ عمدًا أو بشكل متكرر في تقدير القيمة السوقية العادلة لعقارات أخرى في حالات مماثلة، مع تطبيق مبادئ الإنصاف على تلك التحديدات. يُفترض بشكل قاطع أن المُقرض قد تصرف بحسن نية ولا يجوز رفع أو إقامة دعوى ضد المُقرض تنشأ عن تقديم المُقرض لهذا التحديد أو التقدير، إذا اعتمد المُقرض على تقييم من مُقيّم مستقل معتمد من قبل الجمعية الفيدرالية للرهن العقاري الوطني.

طلب المقترض تحديد المُقرض القيمة السوقية العادلة ...

Section § 1917.141

يشرح هذا القانون كيفية تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار المباع في ظل ظروف معينة تتعلق بقروض التقدير المشترك. إذا بيع عقار نقدًا في غضون 90 يومًا من تحديد المقرض لقيمة دنيا، يصبح سعر البيع النقدي هذا هو القيمة السوقية العادلة ما لم يطعن المقرض في ذلك خلال 10 أيام. إذا لم يحدد المقرض قيمة دنيا مؤخرًا، يظل سعر البيع النقدي هو المعمول به ما لم يتم الطعن فيه. عندما يكون هناك بيع غير نقدي، أو عندما يتم سداد قرض التقدير المشترك مقدمًا، أو عند التخلف عن السداد، أو عند استحقاقه، يتم تحديد القيمة السوقية العادلة بموجب قسم قانوني آخر، وهو 1917.142.

(a) في حالة البيع النقدي في غضون 90 يومًا بعد أن يحدد المقرض، بموجب أحكام القسم 1917.140، مبلغًا أدنى يعتبره المقرض القيمة السوقية العادلة للعقار، تكون القيمة السوقية العادلة هي سعر البيع الإجمالي، ما لم يكن سعر البيع الإجمالي أقل من المبلغ الأدنى الذي حدده المقرض ويطعن المقرض كتابيًا في معقولية سعر البيع الإجمالي بالنسبة للقيمة السوقية العادلة في غضون 10 أيام عمل من استلام المقرض إشعارًا بسعر البيع الإجمالي من المقترض، وفي هذه الحالة تكون القيمة السوقية العادلة هي الأكبر من سعر البيع الإجمالي أو المبلغ المحدد بموجب القسم 1917.142.

(b) في حالة البيع النقدي حيث لم يطلب المقترض من المقرض بموجب أحكام القسم 1917.140 تحديد المبلغ الأدنى الذي يعتبره المقرض القيمة السوقية العادلة للعقار أو حيث تم تقديم المبلغ الأدنى المحدد من قبل المقرض قبل أكثر من 90 يومًا من تاريخ البيع، تكون القيمة السوقية العادلة هي سعر البيع الإجمالي، ما لم يطعن المقرض كتابيًا في معقولية سعر البيع الإجمالي بالنسبة للقيمة السوقية العادلة في غضون 10 أيام عمل من استلام المقرض إشعارًا بسعر البيع الإجمالي من المقترض، وفي هذه الحالة تكون القيمة السوقية العادلة هي الأكبر من سعر البيع الإجمالي أو المبلغ المحدد بموجب القسم 1917.142.

(d) في حالة سداد قرض التقدير المشترك بالكامل مقدمًا، أو عند تسريع قرض التقدير المشترك عند التخلف عن السداد، أو عند استحقاق قرض التقدير المشترك، تكون القيمة السوقية العادلة كما هي محددة بموجب القسم 1917.142.

القيمة السوقية العادلة سعر البيع الإجمالي قرض التقدير المشترك ...

Section § 1917.142

يشرح هذا القانون كيفية تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار عند الضرورة، باستخدام تقييمين كدليل. يختار كل من المُقرض والمُقترض مُقيِّمًا، ويتحمل كل منهما تكاليف التقييم الخاصة به. إذا كان متوسط التقييم أقل من سعر البيع، يغطي المُقرض أيضًا ما يصل إلى (200) دولار من رسوم تقييم المُقترض. إذا لم يختر المُقترض مُقيِّمًا في غضون (15) يومًا بعد إخطاره من قبل المُقرض، يمكن للمُقرض اختيار واحد نيابة عنهما، ويتقاسم الطرفان التكلفة. بالإضافة إلى ذلك، إذا تعرض العقار لأضرار، يجب أن تأخذ التقييمات في الاعتبار حالته قبل الضرر. بدلاً من ذلك، يمكن للطرفين الاتفاق المتبادل على قيمة العقار بدلاً من استخدام التقييمات.

عندما يتطلب القسم (1917.141) تطبيق هذا القسم، تُحدد القيمة السوقية العادلة بمتوسط تقييمين للعقار يُجريان وفقًا لما هو موضح في هذا القسم. إذا أمكن، يجب أن تستند التقييمات إلى أسعار بيع العقارات المماثلة في المنطقة السوقية التي بيعت خلال فترة الثلاثة أشهر السابقة. تُجرى التقييمات بناءً على طلب المُقرض من قبل مُقيِّمين عقاريين سكنيين مستقلين اثنين، يختار أحدهما المُقرض والآخر يختاره المُقترض. يجب أن يكون كل مُقيِّم معتمدًا من قبل الرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري. يتحمل المُقرض تكلفة المُقيِّم الذي يختاره، ويتحمل المُقترض تكلفة المُقيِّم الذي يختاره، ما لم يكن متوسط التقييمين مساويًا أو أقل من سعر البيع الإجمالي للعقار، وفي هذه الحالة، يدفع المُقرض أيضًا رسوم مُقيِّم المُقترض بحد أقصى مائتي دولار (200). إذا قرر أي من المُقيِّمين أن سعر البيع الإجمالي لا يعكس بشكل معقول القيمة السوقية العادلة للعقار، أو، في حالة البيع الذي يتطلب تقييمًا بموجب هذا القسم، فإن القيمة السوقية العادلة للعقار تُحدد بمتوسط التقييمين. إذا فشل المُقترض في اختيار مُقيِّم مؤهل في غضون (15) يومًا بعد أن يُخطر المُقرض المُقترض كتابيًا بطلب المُقرض لتقييم العقار، والأسباب الموجبة لذلك، وخيار المُقترض لاختيار مُقيِّم مستقل في غضون (15) يومًا بعد تقديم طلب المُقرض إلى المُقترض، يجوز للمُقرض تعيين المُقيِّم الثاني، شريطة أن يُبلغ طلب المُقرض المُقترض بهذا القيد الزمني، وأن المُقرض سيختار مُقيِّمًا نيابة عن المُقترض في حال فشل المُقترض في تعيين مُقيِّم، مع ما يترتب على ذلك من تكلفة يتحملها المُقترض. إذا قام المُقرض، عملاً بهذا القسم، بتعيين المُقيِّم الثاني، فإن تكلفة التقييمين يتحملها المُقترض والمُقرض بالتساوي. إذا تعرض العقار في أي حال لأضرار (بخلاف البلى والتلف العادي) ولم يتم إصلاح الضرر بالكامل، فإن تحديد القيمة السوقية العادلة يجب أن يستند إلى حالة العقار دون احتساب الضرر.

لا يمنع أي شيء في هذا القسم المُقترض والمُقرض من تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار بالاتفاق المتبادل بدلاً من التقييمات بموجب هذا القسم.

القيمة السوقية العادلة تقييم العقار عقارات مماثلة ...