يجوز لوكالة محلية تحديد موقع وطبيعة أي إعادة تأهيل سكني يراد تمويلها بموجب أحكام هذا الجزء، ويجوز لها تقديم مساعدة مالية لأي طرف مشارك لغرض تمويل إعادة التأهيل السكني في المناطق المعينة كمناطق لإعادة التأهيل السكني من قبل الوكالة المحلية، أو لغرض تمويل إعادة التأهيل السكني خارج هذه المناطق، على النحو المنصوص عليه في القسم 37922.1 أو 37924.5.
إعادة التأهيل السكنيالصلاحيات والإجراءات
Section § 37915
يسمح هذا القسم من القانون للوكالات المحلية بتحديد مكان ونوع مشاريع إعادة التأهيل السكني التي يمكن تمويلها. يمكنها تقديم مساعدة مالية للأفراد أو المجموعات لتحسين الإسكان في مناطق إعادة التأهيل المحددة، وأحيانًا حتى خارج تلك المناطق، بناءً على قواعد أخرى معينة.
وكالة محلية إعادة تأهيل سكني مساعدة مالية
Section § 37915.5
ينص هذا القسم من القانون على أنه عندما تختار السلطات المحلية مناطق لمشاريع إعادة تأهيل المساكن، يجب عليها مراعاة الطلب على إسكان كبار السن في منطقتها. ويجب عليها عقد جلسة استماع عامة ووضع معايير تعطي الأولوية لإصلاح المنازل المخصصة لكبار السن.
إعادة تأهيل سكنية، إسكان كبار السن، وكالة محلية، جلسة استماع عامة، الطلب على الإسكان، معايير مشاريع إعادة التأهيل، أولوية لكبار السن، مناطق إعادة التأهيل، نطاق اختصاص الإسكان، احتياجات إسكان كبار السن
Section § 37916
يسمح هذا القانون لوكالة محلية بإصدار سندات وسندات مؤقتة لتمويل مشاريع تهدف إلى تجديد أو تحسين العقارات السكنية. بالإضافة إلى ذلك، يغطي هذا القانون تمويل أو إعادة تمويل هذه الأدوات المالية.
إعادة تأهيل المساكن، إصدار السندات، سندات ترقب الإصدار، تمويل المشاريع، تمويل الوكالة المحلية، تحسين الممتلكات، تمويل التجديد، إعادة تمويل السندات، سندات مؤقتة، وكالة محلية
Section § 37917
يسمح هذا القانون للوكالات المحلية بتحديد وتعديل الرسوم والمصاريف وأسعار الفائدة لتمويل إعادة تأهيل المساكن. يمكنهم إجراء تغييرات بناءً على عوامل مثل أسعار الفائدة على السندات، وتكاليف تحصيل القروض، أو حالات التخلف عن السداد. يجب أن تتبع تغييرات أسعار الفائدة قواعد معينة من القانون المدني، مع استثناءات محددة وتحديدات دورية من قبل الوكالة.
يمكن للوكالات المحلية شراء القروض من مقرضي الرهن العقاري أو التعامل مع التحصيلات بأنفسهم. يجب عليهم إشراك ما لا يقل عن اثنين من مقرضي الرهن العقاري وتطبيق رسوم متسقة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للوكالات المحلية الاحتفاظ بالرهون العقارية كضمان للسندات ويمكنهم تأمين القروض بما يصل إلى 95% من قيمة العقار بعد إعادة التأهيل دون الحاجة إلى إكمال المشروع.
تستحق القروض عند بيع العقار، ولكن قد يُسمح بالتحويلات بموجب بعض الشروط. تحدد الإرشادات حالات العسر لهذه الاستثناءات.
يجوز للوكالة المحلية تحديد الرسوم والمصاريف وأسعار الفائدة لتمويل إعادة تأهيل المساكن، ويجوز لها من وقت لآخر مراجعة هذه الرسوم والمصاريف وأسعار الفائدة لتعكس التغيرات في أسعار الفائدة على سندات الوكالة المحلية، والخسائر الناتجة عن التخلف عن السداد، والتغيرات في رسوم خدمة القروض، أو المصاريف الأخرى المتعلقة بإدارة برنامج تمويل إعادة تأهيل المساكن. يجب أن يتوافق أي تغيير في سعر الفائدة مع أحكام المادة 1916.5 من القانون المدني، باستثناء أن الفقرة (3) من البند (أ) من المادة 1916.5 لا تنطبق، وأن "المعيار المحدد" المنصوص عليه في المادة 1916.5 يجب أن تحدده الهيئة الإدارية للوكالة المحلية بشكل دوري بعد جلسة استماع يسبقها إشعار عام للأطراف المتأثرة، ويجب أن يعكس التغيرات في أسعار الفائدة على سندات الوكالة المحلية، والخسائر الناتجة عن التخلف عن السداد، والتغيرات الحقيقية في رسوم خدمة القروض المتعلقة بإدارة برنامج بموجب أحكام هذا الجزء.
يجوز للوكالة المحلية شراء القروض الممنوحة للأطراف المشاركة من قبل مقرضي الرهن العقاري المؤهلين بدون علاوة، إذا تمت الموافقة على القرض لهذا الغرض قبل إبرام القرض وكان من النوع وبالشروط التي حددتها الوكالة المحلية مسبقًا لبرنامج إعادة تأهيل المساكن. يجوز للوكالة المحلية تحديد رسوم خدمة هذه القروض من قبل مقرضي الرهن العقاري المؤهلين، أو قد تتولى هي نفسها التحصيل، أو قد تتعاقد لدفع أي شخص أو شراكة أو جمعية أو شركة أو وكالة عامة مقابل هذا التحصيل والصرف. عند تحديد الرسوم والمصاريف لتمويل وخدمة القروض من قبل مقرضي الرهن العقاري المؤهلين، تسعى الوكالة المحلية للحصول على مشاركة ما لا يقل عن اثنين من مقرضي الرهن العقاري المؤهلين، وتطبق نفس الرسوم والمصاريف على جميع مقرضي الرهن العقاري المؤهلين المشاركين.
يجوز للوكالة المحلية الاحتفاظ بسندات الائتمان أو الرهون العقارية، بما في ذلك، على سبيل المثال لا الحصر، الرهون العقارية المؤمن عليها بموجب الباب الثاني من قانون الإسكان الوطني (12 U.S.C., 1707 وما يليه)، كضمان لتمويل إعادة تأهيل المساكن، ويجوز لها رهنها أو التنازل عنها كضمان لسداد السندات الصادرة بموجب هذا الجزء. يجوز للوكالة المحلية تحديد الشروط والأحكام لتمويل إعادة تأهيل المساكن التي تتم بموجب هذا الجزء، ويجوز لها أن تطلب أن تكون أي سند يثبت قرضًا ممنوحًا لطرف مشارك مؤمنًا عليه أو مضمونًا، كليًا أو جزئيًا، من قبل هيئة تابعة للولايات المتحدة أو لولاية كاليفورنيا أو من قبل شخص مرخص له بتأمين الرهون العقارية في هذه الولاية. على الرغم من أي حكم آخر في القانون، فإن أي شخص مرخص له بتأمين الرهون العقارية أو بكتابة تأمين ضمان الرهن العقاري السكني في الولاية يكون مخولاً بتأمين أو ضمان، كليًا أو جزئيًا، أي قرض ممنوح لإعادة تأهيل المساكن، باستثناء الإنشاءات السكنية التكميلية، وفقًا لأحكام هذا الجزء، ويجب ألا يتجاوز هذا التأمين 95 بالمائة من قيمة العقار بعد إعادة التأهيل الخاضع لهذا القرض. قد يشمل هذا التأمين تأمين دفعات البناء لأغراض إعادة تأهيل المساكن ولا يشترط إتمام إعادة تأهيل المساكن المذكورة لدفع المطالبات بموجبه.
يجوز التنازل عن هذه السندات أو سندات الائتمان أو الرهون العقارية، والاحتفاظ بها نيابة عن الوكالة المحلية من قبل، أي بنك أو شركة ائتمان تعينها الوكالة المحلية للعمل كوصي أو وكيل مالي في أي سند أو قرار ينص على إصدار سندات بموجب هذا الجزء.
على الرغم من المادة 711 من القانون المدني، فإن المبلغ الكامل المستحق على أي قرض لإعادة تأهيل المساكن الممنوح بموجب هذا الجزء يكون مستحق الدفع عند بيع أو أي نقل آخر لملكية العقار الخاضع لإعادة التأهيل هذه، باستثناء أنه قد يُسمح بالتنازل عن القرض للمشتري أو المحال إليه حيثما يقتضي ذلك المؤمن الفيدرالي أو الحكومي أو في حالات العسر، والتي يجب تعريفها، وتحديد الإجراءات لتحديد وجودها، في الإرشادات الموضوعة بموجب البند (ج) من المادة 37922.
تمويل إعادة تأهيل المساكن رسوم الوكالة المحلية تعديل أسعار الفائدة
Section § 37918
يسمح هذا القانون للوكالات المحلية بتوظيف مهنيين مختلفين مثل المهندسين والمعماريين والمحاسبين للمساعدة في تمويل مشاريع إعادة تأهيل المساكن. إذا كانت هذه الخدمات ضرورية لنجاح تمويل المشروع ولم تتمكن الوكالة من توفيرها، فيمكن للوكالة تغطية تكاليف توظيف هؤلاء الخبراء. كما يمكن للوكالة توظيف مستشارين ماليين ومستشارين قانونيين للمساعدة في إصدار وبيع السندات أو الأوراق المالية اللازمة لتمويل المشروع.
يجوز للوكالة المحلية الاستعانة بخدمات هندسية أو معمارية أو محاسبية أو تحصيل أو غيرها من الخدمات، بما في ذلك الخدمات المتعلقة بإدارة القروض الممنوحة للأطراف المشاركة، حسبما تراه الوكالة المحلية ضرورياً لنجاح تمويل إعادة تأهيل المساكن المذكورة. ويجوز للوكالة المحلية دفع التكاليف المعقولة للمهندسين الاستشاريين والمهندسين المعماريين والمحاسبين وخبراء البناء، إذا رأت الوكالة المحلية أن هذه الخدمات ضرورية لنجاح تمويل أي عملية إعادة تأهيل للمساكن وإذا لم تكن الوكالة المحلية قادرة على توفير هذه الخدمات. ويجوز للوكالة المحلية توظيف وتحديد أتعاب مستشاري التمويل ومستشاري السندات وغيرهم من المستشارين حسبما تراه ضرورياً لتوفير إصدار وبيع أي سندات أو سندات توقع السندات الخاصة بالوكالة المحلية.
وكالة محلية إعادة تأهيل المساكن خدمات هندسية
Section § 37919
يمنح هذا القسم الوكالات المحلية السلطة لاتخاذ أي إجراءات ضرورية للوفاء بأدوارها ومسؤولياتها المحددة المنصوص عليها في هذا الجزء من القانون. يمكنهم القيام بكل ما يحتاجونه لتحقيق أهدافهم، بالإضافة إلى ما هو مسموح به صراحة بالفعل.
سلطة الوكالة المحلية، إجراءات ضرورية، إجراءات مناسبة، صلاحيات الوكالة، تحقيق الأهداف، تنفيذ الأغراض، إجراءات الحكومة المحلية، صلاحيات التنفيذ، واجبات الوكالة المحلية، مسؤوليات الوكالة، إجراءات إنفاذ القانون، سلطة القطاع العام، إجراءات الحوكمة المحلية، إجراءات إدارية، سلطة تقديرية للوكالة
Section § 37920
يشرح هذا القسم من القانون أنه إذا أصدرت وكالة محلية سندات، فإن الأموال اللازمة لسدادها تأتي فقط من إيرادات معينة أو مطالبات التأمين العقاري. لا تشكل هذه السندات دينًا على الوكالة ولا تتطلب منها استخدام أموال دافعي الضرائب أو ضرائب أخرى لسدادها. الحكومة المحلية غير ملزمة بأي شكل من الأشكال باستخدام الضرائب أو تقديم أي وعود مالية لسداد هذه السندات.
تكون الإيرادات وعائدات مطالبات التأمين العقاري أو الضمان، إن وجدت، المصدر الوحيد للأموال التي تتعهد بها الوكالة المحلية لسداد سنداتها. لا تعتبر السندات الصادرة بموجب أحكام هذا الجزء دينًا أو التزامًا على الوكالة المحلية أو تعهدًا بالثقة والائتمان للوكالة المحلية، بل تسدد فقط من الإيرادات وعائدات مطالبات التأمين العقاري أو الضمان، إن وجدت. لا يلزم إصدار السندات بشكل مباشر أو غير مباشر أو مشروط الهيئة التشريعية بفرض أو التعهد بأي شكل من أشكال الضرائب أو تخصيص أي اعتمادات لدفعها.
سندات الوكالة المحلية سداد السندات مطالبات التأمين العقاري
Section § 37921
يحدد هذا القانون أن أي مشاريع لإعادة تأهيل المساكن يجب أن تتبع قواعد الحكومة المحلية. تتمتع الوكالات المحلية بسلطة حيازة الممتلكات أو الحقوق العقارية بوسائل مختلفة مثل الشراء أو التأجير. يمكنها أيضًا بيع أو تأجير أو إدارة هذه الممتلكات حسب الحاجة لدعم أهداف إعادة تأهيل المساكن.
إعادة تأهيل المساكن، قواعد الوكالة المحلية، حيازة الممتلكات، تأجير الممتلكات، حقوق عقارية، تمويل إعادة التأهيل، التصرف في الممتلكات، سلطة الحكومة المحلية، ارتفاقات، حقوق مرور، معاملات الممتلكات، دعم إعادة التأهيل، إدارة الممتلكات، طرق الحيازة، أهداف إعادة التأهيل
Section § 37922
يشرح هذا القانون المتطلبات التي يجب على الوكالة المحلية الالتزام بها لبرنامج تمويل إعادة تأهيل المساكن قبل إصدار السندات أو أوراق توقع السندات. أولاً، يجب على الوكالة تحديد المناطق التي تحتاج إلى إعادة تأهيل، مع التركيز على المناطق التي تحتوي على مساكن متدهورة لا تفي بمعايير السلامة والصحة، وإثبات أن الدعم المالي ضروري ومجدٍ.
يجب عليهم إشراك الجمهور وعقد جلسات استماع قبل اختيار مناطق إعادة التأهيل. كما يحدد القانون إرشادات مالية، مثل تحديد سقف للقروض عادةً بنسبة 80% من القيمة المتوقعة للعقار بعد الانتهاء من العمل، على الرغم من أن هناك استثناءات تسمح بمبالغ أعلى في ظل ظروف معينة، خاصة للأفراد ذوي الدخل المنخفض أو المنظمات غير الربحية. يمكن أن تستمر قروض إعادة التأهيل لمدة تصل إلى 40 عامًا.
توجد قيود على نسبة الأموال المستخدمة للبناء أو الاستحواذ على عقارات جديدة، ويجب وضع خطط للتحسينات العامة في مناطق إعادة التأهيل، بمشاركة المجتمع والتزام الوكالة بتنفيذها ضمن قيود الميزانية.
قبل إصدار أي سندات أو سندات توقع السندات للوكالة المحلية لإعادة تأهيل المساكن، يجب على الوكالة المحلية بموجب مرسوم أو قرار أن تعتمد برنامج تمويل شامل لإعادة تأهيل المساكن والذي يجب أن يتضمن، على سبيل المثال لا الحصر، البنود التالية:
(a)CA الصحة والسلامة Code § 37922(a) معايير اختيار مناطق إعادة تأهيل المساكن من قبل الوكالة المحلية والتي يجب أن تتضمن استنتاجات من قبل الوكالة المحلية بأن:
(1)CA الصحة والسلامة Code § 37922(a)(1) يوجد عدد كبير من المباني المتدهورة في المنطقة والتي لا تتوافق مع معايير المجتمع للسكن اللائق والآمن والصحي.
(2)CA الصحة والسلامة Code § 37922(a)(2) المساعدة المالية من الوكالة المحلية لإعادة تأهيل المساكن ضرورية لوقف تدهور المنطقة.
(3)CA الصحة والسلامة Code § 37922(a)(3) تمويل إعادة تأهيل المساكن في المنطقة مجدٍ اقتصاديًا.
ومع ذلك، لا تُطلب هذه الاستنتاجات عندما تكون منطقة إعادة تأهيل المساكن منطقة مشروع إعادة تطوير تنطبق عليها أحكام قانون إعادة تطوير المجتمع (الجزء 1 (الذي يبدأ بالمادة 33000)).
(b)CA الصحة والسلامة Code § 37922(b) إجراءات اختيار مناطق إعادة تأهيل المساكن من قبل الوكالة المحلية والتي يجب أن تتضمن:
(1)CA الصحة والسلامة Code § 37922(b)(1) أحكام لمشاركة المواطنين في اختيار مناطق إعادة تأهيل المساكن.
(2)CA الصحة والسلامة Code § 37922(b)(2) أحكام لعقد جلسة استماع عامة من قبل الهيئة الحاكمة للوكالة المحلية قبل اختيار أي منطقة معينة لإعادة تأهيل المساكن من قبل الوكالة المحلية.
(c)CA الصحة والسلامة Code § 37922(c) التزام بأن يتم تطبيق معايير إعادة التأهيل في 95 بالمائة من المساكن في كل منطقة لإعادة تأهيل المساكن، رهناً بقيود الميزانية والقيود المالية للوكالة المحلية.
(d)CA الصحة والسلامة Code § 37922(d) مبادئ توجيهية لتمويل إعادة تأهيل المساكن القائمة، والتي يجب أن تخضع للقيود التالية:
(1)CA الصحة والسلامة Code § 37922(d)(1) ما لم تكن مؤمنة أو مضمونة كليًا أو جزئيًا من قبل هيئة تابعة للولايات المتحدة أو ولاية كاليفورنيا أو من قبل شخص مرخص له بتأمين القروض في هذه الولاية، يجب ألا تتجاوز القروض القائمة على العقار المراد إعادة تأهيله، بما في ذلك مبلغ القروض لإعادة التأهيل، 80 بالمائة من القيمة المتوقعة للعقار بعد إعادة التأهيل، باستثناء أنه يجوز للوكالة المحلية أن تأذن بقروض، غير مؤمنة ولا مضمونة، تصل إلى 95 بالمائة من القيمة المتوقعة للعقار بعد إعادة التأهيل إذا كانت هذه القروض تُمنح لغرض إعادة تأهيل العقار لأغراض سكنية، وهناك حاجة مثبتة لهذا الحد الأعلى، وهناك احتمال كبير بأن قيمة العقار لن تتأثر خلال مدة القرض. يمكن التصريح بقروض قائمة على العقار المراد إعادة تأهيله تصل إلى 97 بالمائة من القيمة المتوقعة للعقار بعد إعادة التأهيل، إذا كان الشخص الذي مُنح له القرض من ذوي الدخل المنخفض، كما هو محدد في المادة 50093. يجوز لشركة غير ربحية تأسست بموجب الجزء 1 (الذي يبدأ بالمادة 9000) من القسم 2 من الباب 1 من قانون الشركات أو لشركة إسكان تعاوني، كما هو محدد في الفقرة (أ) من المادة 17265 من قانون الإيرادات والضرائب، أن يُصرح لها بقرض لا يتجاوز 98 أو 100 بالمائة من القيمة المقدرة بعد إعادة التأهيل أو من إجمالي تكلفة تطويرها، وفقًا لمعايير رعاة الإسكان غير الربحي المنصوص عليها في المادة 50958، إذا كانت الوحدات السكنية داخل المسكن الذي تم إعادة تأهيله بتمويل بموجب هذا الجزء مخصصة للفترة التي يكون فيها القرض قائماً لإشغالها من قبل أشخاص أو عائلات مؤهلة للحصول على مساعدة مالية مقدمة خصيصًا من وكالة حكومية لصالح شاغلي المسكن.
(2)CA الصحة والسلامة Code § 37922(d)(2) يجب أن تكون أقصى فترة سداد لقروض إعادة تأهيل المساكن هذه 40 عامًا أو أربعة أخماس العمر الاقتصادي للمبنى، أيهما أقل.
(3)CA الصحة والسلامة Code § 37922(d)(3) باستثناء ما هو مصرح به في هذه الفقرة، يجب أن يكون الحد الأقصى للمبلغ المقترض لإعادة التأهيل، باستثناء تكاليف الاستحواذ، أو باستثناء إعادة التمويل، لكل وحدة سكنية ولكل وحدة تجارية تعتبر، أو هي جزء من، “مسكن” بالمعنى المحدد لهذا المصطلح في هذا الجزء، خمسة وأربعين ألف دولار (45,000 دولار). قد يتجاوز التمويل المقدم بموجب هذا الجزء من قبل وكالة إعادة التطوير لمدينة ومقاطعة هذا الحد فيما يتعلق بقروض إعادة تأهيل المساكن المكونة من وحدة إلى أربع وحدات، شريطة ألا يتجاوز إجمالي المبلغ الممول، بما في ذلك أي مبلغ مقترض للاستحواذ أو إعادة التمويل، ثمانين ألف دولار (80,000 دولار) لكل وحدة سكنية أو 90 بالمائة من القيمة بعد إعادة التأهيل المحددة في الفقرة (1)، أيهما أقل، بغض النظر عما إذا كان القرض مؤمنًا أو مضمونًا أم لا.
(4)CA الصحة والسلامة Code § 37922(d)(4) لا يجوز استخدام أكثر من 20 بالمائة من أي قرض لإعادة تأهيل المساكن هذه لإعادة تأهيل المساكن غير المطلوبة بموجب معايير إعادة التأهيل للوكالة المحلية باستثناء أنه في حالة العقارات السكنية المكونة من وحدة إلى أربع وحدات والمشغولة من قبل المالك، يمكن استخدام ما يصل إلى 40 بالمائة من القرض لإعادة تأهيل المساكن هذه لإعادة تأهيل المساكن غير المطلوبة بموجب معايير إعادة التأهيل للوكالة المحلية.
(5)CA الصحة والسلامة Code § 37922(d)(5) باستثناء ما يتعلق بالمساكن المنقولة، لا تُمنح القروض لغرض إعادة تمويل الديون القائمة لطرف مشارك فيما يتعلق بالعقار الخاضع لإعادة تأهيل المساكن أو لتمويل الاستحواذ على عقار كان، أو سيكون، خاضعًا لإعادة تأهيل المساكن، ما لم تكن التكلفة، بما في ذلك أي مبالغ تم إنفاقها سابقًا لإعادة تأهيل ذلك العقار من قبل طرف مشارك، ضمن منطقة إعادة تأهيل سكنية أو منطقة مشروع إعادة تطوير تم إنشاؤها وقت هذا الإنفاق، لتلبية معايير إعادة التأهيل لا تقل عن 20 بالمائة من المبلغ الأصلي للقرض.
(e)CA الصحة والسلامة Code § 37922(e) مبادئ توجيهية لتمويل البناء التكميلي السكني ضمن أي منطقة لإعادة تأهيل المساكن والتي تمت الموافقة عليها لمثل هذا البرنامج من قبل الهيئة التشريعية. يجب أن تخضع المبادئ التوجيهية للبناء التكميلي السكني للقيود التالية:
(1)CA الصحة والسلامة Code § 37922(e)(1) ما لم تكن مؤمنة أو مضمونة كليًا أو جزئيًا من قبل هيئة تابعة للولايات المتحدة أو ولاية كاليفورنيا أو من قبل شخص مرخص له بتأمين القروض في هذه الولاية، يجب ألا تتجاوز القروض القائمة على العقار، بما في ذلك مبلغ القروض للبناء التكميلي السكني، 80 بالمائة من القيمة المتوقعة للعقار، بعد الانتهاء من البناء، باستثناء أنه يجوز للوكالة المحلية أن تأذن بقروض، غير مؤمنة ولا مضمونة، تصل إلى 90 بالمائة من القيمة المتوقعة للعقار بعد الانتهاء من البناء، إذا كانت هذه القروض تُمنح لغرض بناء مساكن تحتوي على وحدتين سكنيتين أو أكثر. يجوز لشركة غير ربحية تأسست بموجب الجزء 1 (الذي يبدأ بالمادة 9000) من القسم 2 من الباب 1 من قانون الشركات أو لشركة إسكان تعاوني، كما هو محدد في الفقرة (أ) من المادة 17265 من قانون الإيرادات والضرائب، أن يُصرح لها بقرض لا يتجاوز 100 بالمائة من القيمة المقدرة للعقار بعد الانتهاء من البناء، إذا كانت الوحدات السكنية التي تم بناؤها بتمويل بموجب هذا الجزء مخصصة للفترة التي يكون فيها القرض قائماً لإشغالها من قبل أشخاص أو عائلات مؤهلة للحصول على مساعدة مالية مقدمة خصيصًا من وكالة حكومية لصالح شاغلي المسكن.
(2)CA الصحة والسلامة Code § 37922(e)(2) يجب أن تكون أقصى فترة سداد لقروض البناء التكميلي السكني 40 عامًا أو أربعة أخماس العمر الاقتصادي للمبنى، أيهما أقل.
(f)CA الصحة والسلامة Code § 37922(f) مبادئ توجيهية لتمويل شراء المساكن التي تم إعادة تأهيلها أو بناؤها سابقًا بتمويل بموجب هذا الجزء، إذا أذنت بذلك الهيئة التشريعية، والتي يجب أن تخضع للقيود التالية:
(1)CA الصحة والسلامة Code § 37922(f)(1) يجب أن يكون مشتري المساكن العائلية الواحدة المؤهلون للحصول على هذا التمويل أشخاصًا أو عائلات من ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط.
(2)CA الصحة والسلامة Code § 37922(f)(2) يجب أن تكون جميع الوحدات السكنية المؤجرة في المسكن الممول مخصصة للفترة التي يكون فيها القرض قائماً لإشغالها من قبل أشخاص وعائلات من ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط، كما هو محدد في المادة 50093. عند تسجيل سند الملكية، أو أي وثيقة نقل ملكية أخرى، أو عقد إيجار، أو وثيقة تمويل في مكتب مسجل المقاطعة التي يقع فيها العقار، يجب أن تظل الوحدات السكنية المؤجرة المخصصة لإشغالها من قبل الأشخاص ذوي الدخل المنخفض لهذا الإشغال لمدة لا تقل عن 30 عامًا ولا تزيد عن 55 عامًا. يكون هذا الاتفاق المسجل ملزمًا للخلفاء في الملكية.
(3)CA الصحة والسلامة Code § 37922(f)(3) ما لم تكن مؤمنة أو مضمونة كليًا أو جزئيًا من قبل هيئة تابعة للولايات المتحدة أو ولاية كاليفورنيا أو من قبل شخص مرخص له بتأمين القروض في هذه الولاية، يجب ألا تتجاوز القروض القائمة على العقار المراد حيازته 80 بالمائة من قيمة العقار، باستثناء أنه يجوز للوكالة المحلية أن تأذن بقروض، غير مؤمنة ولا مضمونة، تصل إلى 90 بالمائة من قيمة العقار إذا كانت هذه القروض تُمنح لغرض تمويل مساكن تحتوي على وحدتين سكنيتين أو أكثر. يجوز لشركة غير ربحية تأسست بموجب، أو خاضعة لأحكام، الجزء 2 (الذي يبدأ بالمادة 5110) من القسم 2 من الباب 1 من قانون الشركات أو لشركة إسكان تعاوني، كما هو محدد في الفقرة (أ) من المادة 17265 من قانون الإيرادات والضرائب، أن يُصرح لها بقرض لا يتجاوز 100 بالمائة من قيمة العقار، إذا كانت الوحدات السكنية داخل المسكن مخصصة للفترة التي يكون فيها القرض قائماً لإشغالها من قبل أشخاص أو عائلات مؤهلة للحصول على مساعدة مالية مقدمة خصيصًا من وكالة حكومية لصالح شاغلي المسكن.
(4)CA الصحة والسلامة Code § 37922(f)(4) يجب أن تكون أقصى فترة سداد لقروض الاستحواذ 40 عامًا أو أربعة أخماس العمر الاقتصادي للعقار، أيهما أقل.
(g)CA الصحة والسلامة Code § 37922(g) لا يجوز أن يكون أكثر من 35 بالمائة من إجمالي المبلغ الأصلي لجميع القروض الممنوحة في منطقة إعادة تأهيل سكنية مخصصًا للبناء التكميلي السكني أو تمويل الاستحواذ.
(h)CA الصحة والسلامة Code § 37922(h) شرط بوضع خطة للتحسينات العامة الضرورية لإعادة التأهيل الناجحة لمنطقة إعادة تأهيل المساكن، بمشاركة المواطنين، لكل منطقة لإعادة تأهيل المساكن، وأن يتم اعتماد خطة التحسينات العامة من قبل الوكالة المحلية قبل تمويل إعادة تأهيل المساكن في أي منطقة لإعادة تأهيل المساكن، بالإضافة إلى التزام بأن يتم تنفيذ هذه الخطة من قبل الوكالة المحلية، رهناً بقيود الميزانية والقيود المالية.
إعادة تأهيل المساكن برنامج تمويل سندات الوكالة المحلية
Section § 37922.1
يتناول هذا القسم برنامجاً يوفر التمويل لإصلاح المنازل في الأحياء الجيدة، وليس فقط في مناطق إعادة التأهيل المحددة، إذا كانت هذه المنازل مؤهلة. للتأهل، يجب أن يكون المنزل في حي مستقر وقابل للحياة، ويجب أن يكون إصلاحه مجدياً اقتصادياً، ويجب تأجير الوحدات لأشخاص مؤهلين للحصول على مساعدة مالية خاصة طوال مدة القرض.
يجب تضمين مبادئ توجيهية في البرنامج، مع تحديد سقف لسداد القروض بـ 40 عاماً أو معظم العمر الاقتصادي للعقار، أيهما أقصر. يجب إخطار أصحاب المنازل والمستأجرين ومنحهم فرصة للمشاركة في تخطيط أعمال إعادة التأهيل.
(a)CA الصحة والسلامة Code § 37922.1(a) يجوز لبرنامج تمويل شامل لإعادة تأهيل المساكن أن يأذن بإعادة تأهيل المساكن خارج مناطق إعادة تأهيل المساكن، للمساكن التي تستوفي المؤهلات التالية:
(1)CA الصحة والسلامة Code § 37922.1(a)(1) يقع المسكن في منطقة تحددها الهيئة التشريعية لتكون حياً سكنياً مستقراً وقابلاً للحياة.
(2)CA الصحة والسلامة Code § 37922.1(a)(2) تحدد الهيئة التشريعية أن إعادة تأهيل المسكن مجدية اقتصادياً.
(3)CA الصحة والسلامة Code § 37922.1(a)(3) تُخصص الوحدات السكنية التي أعيد تأهيلها داخل المسكن بتمويل بموجب هذا الجزء، للفترة التي يكون فيها القرض قائماً، لإشغالها من قبل أشخاص أو عائلات مؤهلين للحصول على مساعدة مالية مقدمة خصيصاً من وكالة حكومية لصالح شاغلي المسكن.
(b)CA الصحة والسلامة Code § 37922.1(b) يجب أن تُدرج المبادئ التوجيهية لتمويل إعادة تأهيل المساكن المحددة في الفقرة (أ) في برنامج تمويل إعادة تأهيل المساكن الشامل إذا كان تمويل إعادة التأهيل هذه مصرحاً به بموجب هذا القسم. وتخضع هذه المبادئ التوجيهية للقيود المنصوص عليها في الفقرة (d) من المادة 37922. تكون المدة القصوى لسداد قروض إعادة تأهيل المساكن الموصوفة في الفقرة (أ) 40 عاماً أو أربعة أخماس العمر الاقتصادي للعقار، أيهما أقل.
(c)CA الصحة والسلامة Code § 37922.1(c) فيما يتعلق بإعادة تأهيل المساكن المحددة في الفقرة (أ)، يجب أن ينص برنامج تمويل إعادة تأهيل المساكن الشامل على إشعار الملاك والمستأجرين المتأثرين بإعادة التأهيل المقترحة، وعلى فرصة لمشاركتهم في تحديد الوحدات السكنية التي سيتم إعادة تأهيلها وفي تخطيط إعادة التأهيل المقترحة.
تمويل إعادة تأهيل المساكن حي مستقر الجدوى الاقتصادية
Section § 37922.2
ينص هذا القانون على أنه إذا كانت زيادات الإيجار أو ارتفاع تكاليف السكن الأخرى ستجبر الناس على مغادرة منازلهم في المناطق التي تشهد مشاريع إعادة تأهيل سكنية، فيجب على الوكالات المحلية أن تفعل كل ما بوسعها لمنع نزوح السكان. ويشمل ذلك تقديم مساعدة مالية أو 'مدفوعات إعادة التوطين' للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط الذين يضطرون للانتقال بسبب أعمال إعادة التأهيل، أو بناء مساكن جديدة بالجوار، أو ارتفاع الإيجارات. كما يشجع القانون على استخدام أي أموال متاحة من البرامج الفيدرالية أو الحكومية أو المحلية للمساعدة في تكاليف السكن ومنع النزوح. يمكن أن يعني النزوح الاضطرار إلى الانتقال لأنك لا تستطيع تحمل الإيجار الأعلى، أو الاضطرار إلى الانتقال مؤقتًا أو دائمًا بسبب هذه المشاريع. المدفوعات مطلوبة فقط إذا كانت الأموال الفيدرالية أو الحكومية متاحة، ولكن يمكن أيضًا استخدام الأموال المحلية.
زيادات الإيجار تكاليف السكن إعادة التأهيل السكني
Section § 37922.5
يسمح قانون كاليفورنيا هذا للوكالات المحلية بمنع الزيادات المفاجئة في الإيجار على العقارات المؤجرة التي تتلقى قروضًا لإعادة التأهيل. للقيام بذلك، يمكنهم مطالبة المقترضين بالموافقة على عدم رفع الإيجارات بما يتجاوز مستوى يضمن عائدًا عادلاً ويضمن صيانة مناسبة للعقار. تنطبق هذه القاعدة على المباني التي تضم 12 وحدة أو أكثر وتخضع لإعادة تأهيل كبيرة حيث تتجاوز القروض 5,000 دولار لكل وحدة.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن للوكالات المحلية أن تفرض على مالكي العقارات إبلاغ المستأجرين عند التقدم بطلب للحصول على هذه القروض. يسمح هذا الإشعار للمستأجرين بالاعتراض على الزيادات المحتملة في الإيجار، ويمكن للوكالة تحديد أعمال إعادة التأهيل إذا لزم الأمر لتجنب تهجير المستأجرين بسبب زيادات الإيجار التي لا يمكن تحملها.
(a)CA الصحة والسلامة Code § 37922.5(a) يجوز لوكالة محلية، من أجل منع الزيادات المفاجئة في الإيجار التي قد تسببها القروض فيما يتعلق بالعقارات السكنية المؤجرة، أن تشترط، كشرط لمنح قرض عملاً بهذا الجزء، أن يتعاقد المقترض خلال مدة القرض على عدم رفع مبلغ الإيجار عن مبلغ تحدده الوكالة بموجب لائحة بحيث يحقق معدل عائد عادل للاستثمارات المماثلة ويسمح بزيادات ضرورية بشكل معقول لتوفير وصيانة مناسبة للعقار بشكل مستمر. ينطبق هذا البند فقط على الهياكل التي ستضم 12 وحدة سكنية أو أكثر بعد إعادة التأهيل وعلى الهياكل التي تم تقديم قروض لها تتجاوز خمسة آلاف دولار (5,000 دولار) لكل وحدة سكنية عملاً بهذا الجزء.
(b)CA الصحة والسلامة Code § 37922.5(b) يجوز لوكالة محلية أن تشترط على مالك عقار سكني تقديم إشعار للمستأجرين وقت تقديم طلب القرض عملاً بهذا الجزء، بحيث، في حال اعتراض المستأجرين، قد يتم تحديد حجم أعمال إعادة التأهيل، بناءً على تقدير الوكالة المحلية، من أجل منع الزيادات المفاجئة في الإيجار التي قد تسبب التهجير.
قروض الوكالات المحلية تنظيم الإيجارات عقارات سكنية مؤجرة
Section § 37923
يتطلب هذا القانون أن تكون المنازل التي يتم تمويلها للبناء أو الترميم أو الشراء متاحة للجميع للبيع أو الإيجار، بغض النظر عن عوامل مثل العرق واللون والدين والجنس وغيرها، كما هو محدد في قانون الحكومة. كما يفرض على المقاولين المشاركين في مشاريع الإسكان هذه ضمان فرص عمل متساوية دون تمييز. ويشجع القانون الوكالات المحلية على تعزيز إشراك المقاولين من الأقليات من خلال السياسات واللوائح.
ومع ذلك، يوجد استثناء لإسكان كبار السن، حيث لا يتعين عليه الامتثال لجزء الحالة الأسرية من هذا الشرط. ويوضح القانون أيضًا أنه لا يغير قوانين مدنية أخرى تتعلق بإسكان كبار السن.
(a)CA الصحة والسلامة Code § 37923(a) يجب على الوكالة المحلية أن تطلب أن يكون أي مسكن يتم ترميمه أو بناؤه أو حيازته بتمويل تم الحصول عليه بموجب هذا الجزء متاحًا، عند بيع أو تأجير أي جزء منه، للجميع بغض النظر عن أي أساس مدرج في الفقرة (أ) أو (د) من المادة 12955 من قانون الحكومة، كما تم تعريف هذه الأسس في المواد 12926، 12926.1، الفقرة (م) والفقرة (1) من الفقرة (p) من المادة 12955، والمادة 12955.2 من قانون الحكومة. يجب على الوكالة المحلية أيضًا أن تطلب من المقاولين والمقاولين من الباطن المشاركين في ترميم المساكن الممول بموجب هذا الجزء توفير فرص عمل متساوية، دون تمييز على أي أساس مدرج في الفقرة (أ) من المادة 12940 من قانون الحكومة، كما تم تعريف هذه الأسس في المادتين 12926 و 12926.1 من قانون الحكومة، وباستثناء ما نص عليه خلاف ذلك في المادة 12940 من قانون الحكومة. يجب إبرام جميع العقود والعقود من الباطن لترميم المساكن الممول بموجب هذا الجزء دون تمييز على أي أساس مدرج في الفقرة (أ) من المادة 12940 من قانون الحكومة، كما تم تعريف هذه الأسس في المادتين 12926 و 12926.1 من قانون الحكومة، وباستثناء ما نص عليه خلاف ذلك في المادة 12940 من قانون الحكومة. يجب أن تكون سياسة الوكالة المحلية التي تمول ترميم المساكن بموجب هذا الجزء هي تشجيع مشاركة المقاولين من الأقليات، ويجب على الوكالة المحلية اعتماد قواعد ولوائح لتنفيذ هذا القسم.
(ب) على الرغم من الفقرة (أ)، فيما يتعلق بالحالة الأسرية، لا يجوز تفسير الفقرة (أ) على أنها تنطبق على إسكان كبار السن، كما هو محدد في المادة 12955.9 من قانون الحكومة. فيما يتعلق بالحالة الأسرية، لا يجوز تفسير أي شيء في الفقرة (أ) على أنه يؤثر على المواد 51.2، 51.3، 51.4، 51.10، 51.11، و 799.5 من القانون المدني، المتعلقة بإسكان كبار السن. تنطبق الفقرة (د) من المادة 51 والمادة 4760 من القانون المدني والفقرات (ن)، (س)، و (ص) من المادة 12955 من قانون الحكومة على الفقرة (أ).
ترميم المساكن التمييز في الإسكان تكافؤ فرص العمل
Section § 37924
يسمح هذا القسم من القانون باستخدام السندات لتمويل تحسينات المنازل في المناطق التي استُهدفت لتطبيق مكثف للقوانين وتلقت مساعدة فيدرالية بموجب قانون الإسكان لعام 1949. يمكن استخدام الأموال من هذه السندات تحديداً لتجديد المساكن في هذه المناطق المحددة.
إصدار السندات إعادة تأهيل المساكن تطبيق مكثف للقوانين
Section § 37924.5
يسمح هذا القانون لوكالة محلية بإنشاء برنامج لتمويل إعادة تأهيل المساكن، يحدد المنازل التي سيتم فحصها على مستوى المدينة أو المقاطعة، إلى جانب الإنفاذ المركز في مناطق محددة. يجب أن يلتزم البرنامج بحدود تمويل معينة ويتضمن عملية لإشراك الأشخاص الذين قد يتأثرون في تخطيطه وتشغيله.
يجوز للوكالة المحلية أن تدرج، في برنامج التمويل الشامل لإعادة تأهيل المساكن المعتمد بموجب مرسوم أو قرار عملاً بالقسم 37922، معايير لاختيار أو ترتيب اختيار هياكل المساكن التي سيتم فحصها في برنامج إنفاذ منهجي يتم تنفيذه على مستوى المدينة أو المقاطعة، بالإضافة إلى الإنفاذ المكثف لمعايير إعادة التأهيل في منطقة أو أكثر من مناطق إعادة تأهيل المساكن، خلال الفترة التي يتم فيها تنفيذ هذا الإنفاذ المكثف. تخضع المبادئ التوجيهية لتمويل إعادة تأهيل المساكن الخاضعة للإنفاذ المنهجي لقيود التمويل المنصوص عليها في الفقرة (d) من القسم 37922. ويجب على برنامج التمويل الشامل لإعادة تأهيل المساكن، في هذه الحالة، توفير إشعار وفرص للمشاركة في تخطيط البرنامج وتشغيله للأشخاص المتأثرين المحتملين ببرنامج الإنفاذ المنهجي.
تمويل إعادة تأهيل المساكن برنامج الوكالة المحلية فحص هياكل المساكن
