إذا كنت تخطط لبيع أو تأجير أراضٍ مقسمة في كاليفورنيا، فيجب عليك تقديم طلب إلى إدارة العقارات. يتضمن هذا الطلب إشعارًا يقدم معلومات مفصلة عن الأرض وكيفية بيعها. يجب أن يتضمن تفاصيل مثل اسم المالك، ووصف الأرض، وسند ملكيتها، وشروط البيع. ستحتاج أيضًا إلى الكشف عن أي مرافق عامة، وديون مناطق خاصة، والمدارس القريبة، والقضايا المحتملة مثل ضوضاء المطار أو الأنشطة الزراعية القريبة. قد تنطبق بعض الإشعارات المطلوبة حول موقع الأرض في مناطق تأثير أو اختصاصات معينة. قد تتنازل الإدارة عن بعض تفاصيل الطلب إذا رأت أن المشترين يمكن إبلاغهم بشكل كافٍ بدونها.

يتطلب هذا القانون من أي شخص يخطط لبناء إسكان لكبار السن أو إسكان متعدد الأجيال أن يذكر بوضوح أي قيود على الإشغال في طلبه للحصول على تقرير عام. ويجب أيضاً تضمين هذه المعلومات في التقرير العام نفسه. بالنسبة لمشاريع إسكان كبار السن، أصبحت هذه القواعد سارية المفعول منذ 1 يوليو 2001، وبالنسبة للإسكان متعدد الأجيال، منذ 1 يناير 2022.

قبل أن يتمكن أي شخص من إصدار سندات دين (كمبيالات) لقطع أراضٍ في تقسيم عقاري غير مسجل رسميًا، يجب عليه إبلاغ المفوض كتابةً بخططه. يجب أن يتضمن هذا الإشعار تفاصيل محددة مثل معلومات الاتصال بالمالك ومقسم الأراضي، ووصفًا للأرض، وتفاصيل حول أي ديون أو مطالبات قانونية على الأرض، وشروط السندات، وما هي المرافق العامة المخطط لها. يمكنهم أيضًا تضمين معلومات أخرى ذات صلة إذا رغبوا في ذلك.

إذا كنت تخطط لبيع أو تأجير قطع أراضٍ في تقسيم فرعي وتستوفي شروطًا معينة لا تتطلب منك تقديم إشعار نية، فيمكنك طلب مراجعة مبكرة لوثائق معينة تسمى 'الإعلانات'. إذا وافق المفوض على هذه الوثائق، فسيجعل ذلك من الأسهل عليك لاحقًا تقديم الأوراق اللازمة لتقرير عام حول التقسيم الفرعي، طالما أن الأمور لم تتغير كثيرًا عما وصفته في البداية.

يشرح هذا القسم الإجراءات والجداول الزمنية للمفوض لمراجعة طلبات التقرير العام المتعلقة بتقسيمات العقارات. أولاً، يجب أن يكون الطلب "مكتملاً بشكل جوهري" من حيث المستندات المطلوبة. يتم إبلاغ مقدم الطلب في غضون 10 أيام إذا كان الطلب يفي بهذه المتطلبات الكمية. وإذا لم يكن كذلك، سيتم إخبار مقدم الطلب بما هو ناقص. بعد ذلك، يجب معالجة أي أوجه قصور في المحتوى ("مكتمل نوعياً") ضمن أطر زمنية محددة. يجب على المفوض إصدار تقرير عام بمجرد استيفاء جميع المتطلبات، ولكن لا يمكنه رفض التقرير بسبب معلومات ناقصة إذا كان هو نفسه قد تأخر في إبلاغ مقدم الطلب. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان هناك زيادة في الطلبات، يمكن للوائح الطوارئ تمديد هذه الجداول الزمنية. ويشير القانون أيضاً إلى الظروف التي يجوز فيها للمفوض رفض التقرير إذا كانت هناك أسباب قانونية أخرى، ولكن ليس فقط بسبب بيانات مفقودة تُعزى إلى تأخير المفوض.

يوضح هذا الجزء من القانون أن القواعد الواردة في هذا الفصل لا تنطبق على بيع أو تأجير قطع الأراضي في تقسيم فرعي إذا كانت مخصصة تحديدًا للاستخدام الصناعي أو التجاري، وذلك وفقًا للإعلانات القانونية أو المستندات المسجلة لدى المقاطعة. ومع ذلك، لا يغير هذا الاستثناء طريقة تحديد ما إذا كان التقسيم الفرعي يحتوي على خمس قطع أراضٍ أو أكثر، وهو ما يؤثر على أقسام قانونية أخرى. بالإضافة إلى ذلك، يشمل "الاستخدام التجاري" الأعمال التي توفر أماكن إقامة ليلية ومجمعات سكنية ليست شققًا مجتمعية.

ينص هذا القسم من القانون بشكل أساسي على أن بعض القواعد المتعلقة ببيع أو تأجير القطع أو الطرود في تقسيم فرعي لا تنطبق إذا كنت تشتريها لبناء مبانٍ سكنية أو تجارية أو صناعية، أو لإعادة بيعها أو تأجيرها لشخص سيقوم بذلك. ومع ذلك، يسري هذا فقط إذا وافق المشتري على اتباع القواعد قبل أن يبيع أو يؤجر تلك العقارات للآخرين. إذا كان شخص ما يحاول البيع أو التأجير بنية التهرب من القانون، فإن هذا الإعفاء لا ينطبق. كما أن هذا التوضيح لا يؤثر على المعاملات القديمة التي تمت قبل سريان هذا الحكم.

ينص هذا القسم القانوني على أنك لا تحتاج إلى تقديم أوراق معينة لبيع أرض مجزأة إذا استوفيت جميع هذه الشروط: يجب أن تتوافق الأرض مع أقسام أخرى محددة، ولا يمكن أن تكون نوعًا معينًا من التجزئة، ويجب أن تكون بالكامل ضمن حدود المدينة، ويجب أن تأتي كل وحدة إما بمنزل مكتمل بجميع الميزات الضرورية أو أن يكون لديها خطة مالية موثوقة لضمان اكتمال هذه الميزات. تعتبر الملكية مؤهلة إذا كان المنزل مبنيًا بالكامل عند البيع.

يشرح هذا القانون أن الشركة غير الربحية لا تحتاج إلى تقديم إشعار نية لشراء مجمع منازل متنقلة إذا تم استيفاء شروط معينة. أولاً، يجب أن يكون معظم أعضاء الشركة غير الربحية وأعضاء مجلس إدارتها مقيمين في المجمع. ثانياً، يجب أن يكون جميع الأعضاء مقيمين، ويمكن للأطراف المضمونة إعادة بيع العضويات إذا لزم الأمر. ثالثاً، قد يكون هناك حاجة إلى تصريح محدد لبيع الأوراق المالية ما لم تنطبق الإعفاءات. أخيراً، يجب الاحتفاظ بأموال المستأجرين المخصصة لشراء المجمع في حساب ضمان حتى يتم الانتهاء من الشراء. كما أن أي أموال أخرى للمستأجرين لا تخضع لبعض المتطلبات القانونية الأخرى.

ينص هذا القانون على أنه عندما تشتري مجموعة غير ربحية مرسى للمنازل العائمة، فإنها لا تضطر إلى تقديم إشعار خاص إذا تم استيفاء شروط معينة. تتضمن هذه الشروط أن يكون معظم أعضاء المجموعة من مالكي المنازل في المرسى، ويجب عليهم أيضًا الإقامة هناك. يمكن للمجموعة إبرام عقود إيجار تزيد مدتها عن خمس سنوات مع أعضائها، بمن فيهم أولئك الذين يستحوذون على العضويات بسبب الحجز. يجب على المنظمة غير الربحية الحصول على تصريح لإصدار الأوراق المالية، ما لم تنطبق استثناءات محددة. كما يجب الاحتفاظ بأي أموال من المستأجرين بأمان في حساب ضمان (إسكرو) حتى يتم الانتهاء من البيع. يمكن استخدام هذه الأموال لدفع تكاليف التحويل، ولكن فقط بموافقة جمعية مالكي المنازل.

إذا أراد شخص ما تحويل مجمع منازل متنقلة أو مرسى منازل عائمة إلى ملكية المقيمين، فيجب عليه إبلاغ المقيمين الحاليين بالسعر المتوقع للبيع قبل البدء الرسمي بالعملية. ومع ذلك، من المهم ملاحظة أن هذا السعر ليس نهائيًا وقد يتغير بسبب شروط حكومية أو عوامل أخرى. لا يسمح هذا الكشف بإجراء أي مبيعات أو تأجيرات قبل الحصول على موافقة حكومية مناسبة وإصدار تقرير عام. لا يمكن استخدام هذه المعلومات ضد مقدمها إلا إذا ثبت سوء النية.

يسمح هذا القانون لمفوض العقارات بتحديد رسوم الإيداع للطلبات المتعلقة بتقارير التقسيم الفرعي، مع إمكانية تخفيضها إذا تم تغطية تكاليف الإدارة. تحدد رسوم أنواع مختلفة من التقارير، بما في ذلك التقارير العامة والمشروطة والأولية، بمبالغ محددة وحدود قصوى تعتمد على نوع التقرير وتفاصيل التقسيم الفرعي. تعقد جلسة استماع مرة واحدة على الأقل سنوياً لتحديد ما إذا كان ينبغي تحديد رسوم أقل. يتعين على الإدارة تقديم تقرير عن وضعها المالي في هذه الجلسات. يجب استخدام رسوم الإيداع لتغطية التكاليف الإدارية وهي غير قابلة للاسترداد إلا إذا دفعت عن طريق الخطأ. تودع جميع الرسوم المحصلة في صندوق العقارات.

ينص هذا القانون على أنه إذا كان هناك قرض كبير يغطي مشروعاً عقارياً كاملاً (رهن شامل) ولا يتضمن بند إفراج محدد، فيجب على البائع توفير حماية معينة للمشترين قبل بيع أو تأجير أي جزء منه. يجب عليهم إما: (أ) إيداع أموال المشتري في حساب ضمان حتى يتم استيفاء شروط معينة؛ (ب) الاحتفاظ بسند ملكية العقار كأمانة؛ (ج) تقديم سند ضمان لضمان استعادة المشترين لأموالهم إذا ساءت الأمور؛ أو (د) اتباع أي طريقة أخرى يوافق عليها مفوض الولاية. هذا يحمي استثمارات المشترين في حال عدم الإفراج عن القرض الكبير.

ينص هذا القسم من القانون على أنه عندما لا تكون قطعة أرض مقسمة إلى قطع أصغر (تجزئة عقارية) خاضعة لقرض شامل كبير (رهن شامل)، لا يمكن للبائع بيع أو تأجير القطع ما لم تكن هناك ضمانات معينة لحماية المشترين أو المستأجرين. يمكن أن تشمل هذه الضمانات الاحتفاظ بأموال المشترين في حساب آمن حتى يحصلوا على العقار، أو وجود سندات مالية أو تأمين لضمان أمان أموال المشترين إذا لم يحصلوا على العقار في الوقت المحدد. تشمل الحماية أيضاً الحالات التي سيتم فيها بناء مبانٍ سكنية على الأرض، مما يضمن التعامل مع الأموال بشكل صحيح إما في حساب ضمان أو لتوجيهها نحو بناء الهياكل. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للبائعين الامتثال باتباع طرق أخرى يعتبرها مفوض الولاية مقبولة.

يسمح هذا القانون ببيع أو تأجير الحصص في تعاونية أسهم أو تعاونية إسكان ذات أسهم محدودة، حتى لو كان هناك قرض شامل على العقار، شريطة استيفاء شروط معينة. أولاً، يجب تزويد أي مشترٍ أو مستأجر محتمل بإشعار قانوني محدد حول الوضع. ثانياً، يحتاج العقار إلى تقرير عام من إدارة العقارات يوضح القرض الشامل. أخيراً، يجب على التعاونية الاحتفاظ باحتياطي مالي، يبدأ بما يكفي لتغطية مدفوعات القرض لمدة شهرين على الأقل، ويجب أن ينمو هذا الاحتياطي مع بيع المزيد من الحصص، ليصل إلى ما يعادل ثمانية أشهر من المدفوعات بحلول الوقت الذي يتم فيه بيع 75% من الحصص.

يقوم مفوض العقارات بمراجعة تقسيمات الأراضي قبل السماح ببيعها أو تأجيرها. إذا كان كل شيء سليمًا، يصدر تقريرًا يوافق على البيع أو التأجير. ومع ذلك، إذا كان هناك سوء استخدام للقانون، أو ممارسات غير أمينة، أو إذا لم يتم استيفاء المتطلبات المالية أو متطلبات الوصول، يمكن رفض البيع أو التأجير. على وجه التحديد، يشمل ذلك قضايا مثل عدم اتباع القوانين، تضليل المشترين، خطط مالية غير كافية للتحسينات، وثائق غير مكتملة حول استخدام العقار، اتفاقيات إدارة غير صحيحة، أو عدم وجود ضمانات كافية.

قبل بيع أو تأجير عقار في تقسيم عقاري، يجب على المالك أو الوكيل تزويد المشتري المحتمل بنسخة من التقرير العام الصادر عن مفوض العقارات. هذا مطلوب أيضًا للعقارات المستردة. يجب عليهم الحصول على إيصال موقع من المشتري يؤكد استلامه للتقرير. يمكن لأي شخص طلب نسخة من التقرير، والتي يجب أن تكون متاحة علنًا حيث تُجرى المبيعات. في حالة التطورات ذات المصلحة المشتركة، يجب تقديم بيان محدد للمشتري يشرح الحقوق والمسؤوليات المرتبطة بالملكية، بما في ذلك العضوية الإلزامية في جمعية ملاك المنازل وإمكانية فرض الرسوم. يتضمن ذلك تفاصيل حول المناطق المشتركة، والوثائق القانونية التي تحكم الجمعية، وإمكانية أن يتحكم المطور في البداية في الجمعية قبل بيع عدد كافٍ من الوحدات. على الرغم من وجوب تقديم هذا البيان، فإن عدم القيام بذلك لا يُعتبر انتهاكًا قانونيًا وفقًا لقسم محدد.

يحدد هذا القسم الشروط التي بموجبها يمكن للمفوض إصدار تقرير عام مشروط لتقسيمات العقارات. قبل إصدار هذا التقرير، يجب إصلاح أي أخطاء جوهرية في المستندات المطلوبة لتقرير عام نهائي، ويجب أن تكون العناصر الأساسية للعرض جاهزة. ومع ذلك، قد تكون بعض المستندات، مثل الخريطة النهائية أو إعلان القيود، معلقة. إذا كان من المرجح تسوية هذه الأمور لاحقًا، فقد يظل من الممكن إصدار تقرير مشروط. يتطلب القانون الاحتفاظ بأي أموال من المشترين بشكل آمن حتى يتم إصدار التقرير النهائي، ويسمح بإتمام البيع مع فهم أن الملكية القانونية لن تنتقل إلا بعد ذلك. يكون التقرير المشروط ساري المفعول لمدة تصل إلى ستة أشهر ولكن يمكن تمديده إذا كانت متطلبات التقرير النهائي على وشك الاستيفاء. بالنسبة لمشاريع الشقق السكنية الكبيرة التي تضم 25 وحدة أو أكثر، تمتد صلاحية التقرير إلى 30 شهرًا. كما يجب على المشترين استلام نسخة من هذا التقرير المشروط وإبلاغهم بقيوده قبل إتمام أي معاملة بيع.

يشرح هذا القسم من القانون أنه إذا لم يقدم مطور الأراضي (الشخص الذي يخطط لتقسيم قطعة أرض) المعلومات الضرورية في غضون ثلاث سنوات من تقديم طلب لتقرير تقسيم أراضي عام، فيمكن إلغاء طلبه. المفوض مسؤول عن إخطار مطور الأراضي بنية الإلغاء ويجب عليه وضع لوائح تحدد كيفية ووقت حدوث هذا الإخطار. تأخذ هذه اللوائح أيضًا في الاعتبار أي أسباب مقبولة قد تكون لدى مطور الأراضي للتأخير.

إذا كان المطور غير راضٍ عن رفض طلبه للحصول على تقرير عام، فلديه 30 يومًا لطلب جلسة استماع. يجب أن تُعقد هذه الجلسة في غضون 20 يومًا ما لم يرغبوا في تأجيلها. إذا استغرقت عمليات الجلسة والقرار وقتًا طويلاً ولم يتم الالتزام بالمواعيد النهائية، يُلغى الرفض تلقائيًا، ويحصل المطور على التقرير العام.

يتعلق هذا القانون بالتقارير العامة لأنواع معينة من تقسيمات الأراضي. ويُلزم المطورين بضمان إنجاز العقارات وأي مناطق مشتركة أو تحسينات، حتى لو لم تكن مكتملة عند إصدار التقرير النهائي. يجب على المطورين تحديد موعد نهائي والوفاء بأحد شروط الضمان المتعددة، مثل استخدام السندات أو حسابات الضمان لحماية مصالح المشترين. كما يضمن حصول المشترين على الملكية القانونية والسيطرة المناسبة على ممتلكاتهم والمناطق المشتركة بعد البيع الأول. بالإضافة إلى ذلك، يشترط أن تكون أي خطط إدارة أو صيانة معقولة ومدرجة في شروط البيع. أخيرًا، يوضح أن مصطلح "المشتري" يشمل المستأجرين وليس فقط المشترين.

إذا كنت تبيع أو تؤجر عقارًا في تقسيمات فرعية معينة، فيجب عليك عرض وثائق أساسية على المشترين أو المستأجرين المحتملين قبل توقيع أي اتفاق. تتضمن هذه الوثائق قواعد المجمع، وهيكل جمعية الملاك، والتفاصيل المالية، وأي بيانات حول المدفوعات المتأخرة. وهذا يضمن أن يعرف المشترون أو المستأجرون ما يقدمون عليه.

يوضح هذا القسم من القانون أنه إذا أراد المطورون العقاريون أو خلفاؤهم تغيير قواعد مهمة تتعلق بملكية العقارات في تقسيم فرعي، فلا يمكنهم فعل ذلك إلا بموافقة كتابية من مفوض العقارات، خاصة إذا كانوا يتحكمون في جزء كبير من قوة التصويت. لن يوافق المفوض على التغييرات التي قد تؤدي إلى رفض إصدار تقرير عام عن العقار. يمكن لأي شخص مهتم التقدم بطلب للحصول على موافقة المفوض، والذي يرفق به رسم طلب صغير. والأهم من ذلك، لا يمكن عقد أي اجتماعات أو طلبات بخصوص هذه التغييرات حتى يوافق المفوض على الإجراء، ولكن يمكن لجمعية مالكي المنازل مناقشة الأمر داخليًا قبل التقديم.

يمنح هذا القانون المفوض سلطة منع أي شخص من بيع أو تأجير أجزاء من تقسيم عقاري إذا كان يخالف قوانين أو لوائح معينة. إذا تبين أن شخصًا ما ينتهك القواعد، أو يقدم وعودًا كاذبة، أو يعلن بشكل غير صحيح، أو يفشل في الإبلاغ عن تغييرات مهمة، يمكن للمفوض أن يأمره بوقف هذه الإجراءات. يجب على الشخص الامتثال للأمر فورًا، ولكن يحق له طلب جلسة استماع في غضون 30 يومًا للطعن فيه. إذا لم تُعقد جلسة الاستماع في الوقت المحدد، يُلغى الأمر. يجب تبليغ الأوامر وفقًا لقواعد إجرائية محددة.

بشكل مبسط، هذا القانون يمنع أي شخص من صنع أو توزيع تقرير عام وهو يعلم أنه مزور أو معدل، والقيام بذلك قد يؤدي إلى مشاكل كبيرة. إذا تم القبض على المخالفين، فقد يواجهون غرامة تصل إلى 10,000 دولار أو السجن لمدة تصل إلى سنة، أو كلتا العقوبتين معًا. ومن المهم معرفة أن هذه العقوبات لا تلغي أي عقوبات قانونية أخرى قد تنطبق أيضًا.

يحظر هذا القانون بيع أو تأجير الأراضي المقسمة باستخدام إعلانات كاذبة أو مضللة، سواء ظهرت في المطبوعات أو عبر الإنترنت أو الإذاعة أو التلفزيون. إذا كنت مالكًا أو وكيلًا، يمكنك تقديم إعلاناتك إلى الإدارة للموافقة المسبقة مقابل رسوم. تعتبر الإعلانات موافقًا عليها إذا لم ترد الإدارة في غضون 15 يومًا، ولكن لا يزال بإمكانها رفض إعلانات مماثلة لاحقًا. لا تتحمل شركات الإعلام المسؤولية ما لم تكن تعلم أن الإعلان كاذب أو لديها مصلحة شخصية في بيع الأرض.

إذا خالف شخص ما قوانين محددة تتعلق بالمعاملات العقارية والملكية، فقد يواجه غرامة تصل إلى 10,000 دولار، أو السجن لمدة تصل إلى سنة، أو كليهما.