يحدد هذا القانون ما يفعله سمسار العقارات في كاليفورنيا. بشكل أساسي، إذا تم دفع لشخص ما لمساعدة الناس في شراء أو بيع أو التفاوض على عقارات أو فرص عمل، فإنه يعمل كسمسار. وهذا لا يشمل فقط شراء وبيع العقارات أو الأعمال التجارية، بل يشمل أيضًا تأجير العقارات، والمساعدة في طلبات الأراضي الحكومية أو الفيدرالية، والتفاوض على القروض المرتبطة بالعقارات، والتعامل مع العقود أو السندات الإذنية المتعلقة بالعقارات. أي من هذه الأنشطة، التي تتم مقابل تعويض، تعتبر سمسرة عقارية.

يوضح هذا القانون الاستثناءات لبعض متطلبات ترخيص العقارات. على وجه التحديد، يعفي مديري الفنادق والموتيلات والشقق، وموظفيهم، من الحاجة إلى ترخيص عقاري لعملهم في إدارة الإيجارات. كما يغطي أولئك الذين يديرون الإيجارات قصيرة الأجل في أماكن مثل المنازل العائلية الواحدة أو المجمعات السكنية. يمكن لموظفي شركات إدارة الممتلكات أداء مهام مثل عرض الوحدات، وقبول طلبات الإيجار، والتعامل مع الودائع، طالما أنهم تحت إشراف وسيط مرخص. يجب على الوسطاء الإشراف على الموظفين غير المرخصين والامتثال للوائح محددة عند توظيفهم.

يوضح هذا القسم من يعتبر وسيطاً عقارياً بموجب قانون كاليفورنيا، وتحديداً عندما يكون الوسيط متورطاً في أعمال التعامل مع القروض أو المعاملات المتعلقة بعقود بيع العقارات والسندات الإذنية المضمونة برهون عقارية. يندرج الشخص ضمن هذه الفئة إذا مارس أنشطة معينة مع الجمهور، مثل شراء أو بيع ثمانية عقود عقارية أو سندات إذنية أو أكثر في السنة، أو تقديم ثمانية قروض أو أكثر مضمونة بعقارات سكنية. كما يوضح معنى عبارات "في العمل" و"البيع" و"الأموال الخاصة" في هذا السياق، مشيراً إلى أن المعاملات التي تتم من خلال وسطاء عقاريين مرخصين تُستثنى من هذا العدد. بالإضافة إلى ذلك، يحدد أن "الأموال الخاصة" تشير إلى مصادر مالية شخصية أو مؤسسية، وليس أموالاً من أطراف ثالثة تنوي شراء القرض لاحقاً.

ينص هذا القانون على أن الوسيط العقاري يمكنه أيضًا العمل كوسيط لأنواع معينة من الأوراق المالية، طالما أنه يقوم بذلك لشخص آخر مقابل المال. ومع ذلك، لا ينطبق هذا على الأشخاص المرخص لهم بالفعل بالتعامل مع الأوراق المالية بموجب قانون محدد آخر.

يوضح هذا القانون ما الذي يجعل الشخص سمسار عقارات عندما يتعلق الأمر بممتلكات المعادن أو النفط أو الغاز. ويشمل أنشطة مختلفة تعتبر من أعمال السمسرة، مثل بيع أو شراء أو عرض هذه الأنواع من الممتلكات للآخرين إذا كنت تحصل على أجر أو تتوقع الحصول عليه. كما يشمل من يتعاملون مع التأجير، والتفاوض على القروض، وتحصيل الإيجارات أو المدفوعات، والمساعدة في طلبات استخدام الممتلكات المملوكة للحكومة. يمكن أن تتضمن هذه الأدوار مجموعة من الإجراءات المتعلقة بمعاملات ممتلكات المعادن أو النفط أو الغاز.

يسمح هذا القانون لوسطاء العقارات بالتعامل مع شراء وبيع المنازل المصنعة أو المتنقلة فقط إذا كانت مسجلة بشكل صحيح. ومع ذلك، لا يمكن للوسطاء عرض وبيع منازل متعددة ما لم يكن لديهم أيضًا ترخيص تاجر منازل متنقلة. يوضح القانون ما يعتبر منزلاً مصنعًا أو متنقلاً ويستثني المركبات الترفيهية والهياكل المماثلة. كما يفرض القانون لوائح محددة لضمان توافق كل شيء مع متطلبات الصحة والسلامة، وتحصيل الضرائب، والتوثيق السليم. الأهم من ذلك، أن هذا القانون لا يغير أي قواعد إشعار المستهلك المنصوص عليها في قوانين معايير الإسكان الفيدرالية.

ينص هذا القانون على أن وكلاء العقارات ممنوعون من القيام ببعض الإجراءات المتعلقة بالمنازل المتنقلة والمنازل المصنعة. لا يمكنهم الإعلان عن هذه المنازل إلا إذا كانت موجودة في أماكن مصرح بها مثل حدائق المنازل المتنقلة، ويجب عليهم إزالة الإعلانات بسرعة عندما لا تكون المنازل معروضة للبيع. كما أنه من غير القانوني الإعلان كذبًا عن هذه المنازل على أنها جديدة، أو زيادة سعر البيع برسوم ترخيص غير ضرورية، أو الادعاء بإمكانية نقلها على الطرق السريعة إذا لم تستوفِ معايير المعدات. لا يمكن للوكلاء الإعلان كذبًا عن عدم الحاجة إلى دفعة أولى إذا كانت مطلوبة أو سوء التعامل مع وثائق الملكية أثناء البيع.

يوضح هذا القسم من القانون حالات محددة لا تتطلب فيها بعض الإجراءات المتعلقة بالعقارات ترخيصاً عقارياً. تشمل هذه الإعفاءات الأفعال التي يقوم بها مسؤولو الشركات أو الشركاء فيما يخص ممتلكات شركاتهم، والأشخاص الذين يحملون توكيلاً من مالك العقار، والمحامون الذين يقدمون المشورة القانونية، والأفراد المعينون من قبل المحكمة مثل الأمناء، وأمناء سند الرهن العقاري (deed of trust) أثناء بيع العقارات. ومع ذلك، لا يمكن استخدام هذه الإعفاءات للتهرب من متطلبات القانون.

يحدد هذا القانون الظروف والكيانات المعفاة من بعض اللوائح في مجال إبرام القروض المضمونة بعقارات. تنطبق الإعفاءات على البنوك، وشركات التأمين، والتعاونيات غير الربحية، والجهات العاملة في التسويق الزراعي، والمحامين المرخصين الذين لا يتفاوضون بشكل أساسي على قروض العقارات، ومقرضي التمويل، وسلطات المقابر، والجهات المشاركة في معاملات الأوراق المالية والرهون العقارية. كما يحدد إعفاءات إضافية لموظفين معينين لدى وسطاء العقارات ومنظمات محددة تقدم استشارات الإسكان. يناقش القانون أيضًا متطلبات إشراف الوسطاء على الموظفين غير المرخصين المشاركين في معاملات الرهن العقاري السكنية، ويؤكد أن الإعفاءات لا تحد من الإجراءات التأديبية لسوء السلوك، ويشير إلى تاريخ سريان القانون في 1 يناير 2019.

ينص هذا القسم على أن بعض اللوائح التجارية لا تنطبق على الأشخاص الذين يعملون مع البنوك أو الاتحادات الائتمانية أو المؤسسات المالية المماثلة. على وجه التحديد، إذا كان عمل شخص ما يتضمن العمل كممثل أو وكيل أو المساعدة في القروض لهذه المؤسسات، فإن أجزاء معينة من القانون المتعلقة بالعقارات والممارسات التجارية لن تؤثر عليهم. وينطبق هذا أيضًا إذا كانوا يشاركون في قروض مخصصة للبيع لمثل هذه المؤسسات المالية.

إذا كنت تشارك في أنشطة معينة تتعلق بممتلكات المعادن أو النفط أو الغاز، فلن تحتاج إلى ترخيص وسيط عقاري. تشمل هذه الأنشطة الاحتفاظ بودائع لعقود الإيجار غير المخصصة للبيع، والتعامل مع المعاملات بموجب أمر محكمة، والتنقيب عن الموارد أو إنتاجها، والتفاوض على عقود الإيجار لإنتاج الموارد، أو إدارة الحقوق المعدنية بصفتك المالك، باستثناء حقوق النفط والغاز.

يشرح هذا القسم أنه إذا كان شخص ما يعمل بصفة "ممثل مواقع تصوير"، فإنه لا يضطر إلى اتباع قانون آخر محدد يتعلق بوكلاء العقارات، طالما تم استيفاء شروط معينة. ممثل مواقع التصوير هو شخص يساعد في ترتيب استخدام عقار لأغراض التصوير، ويعمل نيابة عن شخص آخر (الجهة الرئيسية). لكل صفقة يرتبونها، يجب على الشخص الذي يستخدم العقار (الجهة الرئيسية) أن يكون لديه تأمين مسؤولية يغطي أي حوادث أو أضرار. يجب ألا يقل مبلغ التأمين عن 500,000 دولار لكل شخص متضرر، و1,000,000 دولار لكل حادث، و500,000 دولار لتلف الممتلكات، ويجب أن يكون صادرًا عن شركة تأمين مرخصة في كاليفورنيا.

ينص هذا القانون على أن القواعد المحددة المتعلقة بمعاملات العقارات لا تنطبق على ممثلي الإعلانات الخارجية الذين يتعاملون مع الصفقات المتعلقة بوضع شاشات الإعلانات. ممثل الإعلانات الخارجية هو شخص يعمل لدى شركة مرخصة بشكل صحيح لترتيب عقود إيجار أو بيع العقارات لأغراض الإعلان فقط. كلما تم استخدام عقار لمثل هذه الشاشات الإعلانية، يجب أن يكون لدى الشركة تأمين مسؤولية لتغطية الوفاة أو الإصابة أو تلف الممتلكات المحتمل. يجب أن يغطي التأمين ما لا يقل عن 500,000 دولار لكل شخص للإصابة الشخصية ومليون دولار لكل حادثة أو 500,000 دولار لتلف الممتلكات، ويجب أن يكون صادرًا عن شركة تأمين مرخصة في كاليفورنيا.

يوضح هذا القانون أن الوسيط العقاري لا يمكنه دفع مقابل عمل عقاري إلا للوسطاء المرخصين الآخرين أو مندوبي المبيعات الذين يعملون تحت إشرافه، والذين يحملون التراخيص المناسبة للمهام التي يؤدونها. كما يذكر أنه يجوز للوسطاء دفع عمولات للوسطاء في الولايات الأخرى. يُسمح لمندوبي المبيعات العقارية فقط بتلقي مدفوعاتهم من خلال الوسيط الذي يعملون لديه، ولا يمكنهم دفع مدفوعات لمرخصين آخرين إلا من خلال وسيطهم. إذا تم انتهاك أي من هذه القواعد، يحق للجنة العقارية تعليق التراخيص أو إلغاؤها.

يسمح هذا القانون للشراكة بأداء الأنشطة التي تتطلب ترخيص وسيط عقاري، طالما أن كل شريك مشارك يحمل ترخيص وسيط عقاري ساري المفعول.

إذا عمل شخص كوسيط عقاري، أو مندوب مبيعات، أو منشئ قروض عقارية بدون الترخيص المناسب، أو أعلن كذبًا عن امتلاكه لهذا الترخيص، فقد يواجه غرامة تصل إلى ($20,000) و/أو السجن لمدة تصل إلى ستة أشهر. بالنسبة للشركات، يمكن أن تصل الغرامة إلى ($60,000). تودع الغرامات الإضافية المحصلة التي تتجاوز مبالغ معينة في صندوق محلي مخصص لمكافحة الاحتيال العقاري.

يتطلب هذا القانون من المرخصين العقاريين الكشف بوضوح عن أنهم مرخصون عند نشر أو توزيع أي مواد تتعلق بعملهم. يجب عليهم تضمين أسمائهم، وأرقام تراخيصهم، وأحيانًا معرفهم الفريد في مواد التماس العملاء التي تُعد نقطة الاتصال الأولى مع المستهلكين. إذا غير المرخص له اسم عائلته، فلا يزال بإمكانه استخدام الاسم القديم إذا كان مسجلاً رسميًا. تشمل مواد التماس العملاء بطاقات العمل، والإعلانات، واللافتات التي تُنشئ علاقة مع المستهلكين. اللافتات التي تعرض فقط هوية الوسيط أو لا تعرض أي معلومات ترخيص على الإطلاق لا تحتاج إلى هذه الإفصاحات.

عندما يساعد وسيط عقاري شخصًا في شراء أو بيع عقار ويتضمن الأمر سند ائتمان عقاري، يجب على الوسيط التأكد من تسجيل هذا السند رسميًا خلال أسبوع واحد من إتمام الصفقة. وهذا يعني أنه يجب إرساله إلى مكتب المقاطعة أو تسليمه للشخص المستفيد من السند، مع إخباره بضرورة تسجيله بسرعة، ما لم يطلب عدم التسجيل. إذا تمت جميع الإجراءات من خلال الضمان (escrow) وقام الوسيط بتسليم السند إلى أمين الضمان في الوقت المحدد، فيكون الوسيط قد أدى واجبه. من المهم ملاحظة أن هذه العملية لا تغير النقل القانوني لملكية العقار.

يحدد هذا القانون متطلبات إبلاغ محددة لوسطاء العقارات في كاليفورنيا الذين يتعاملون مع حجم كبير من أنشطة الضمان. إذا أدار وسيط عقاري خمس معاملات ضمان أو أكثر، أو ما لا يقل عن مليون دولار منها في السنة، فيجب عليه تقديم تقرير إلى الإدارة يوضح هذه المعاملات. إذا لم يقدموا التقرير في الوقت المحدد، فإنهم يواجهون غرامات مالية تزداد بمرور الوقت وقد تكون كبيرة. قد يؤدي عدم دفع هذه الغرامات إلى فقدان ترخيصهم. لا يتم الكشف عن التقارير المقدمة بموجب هذا المتطلب للجمهور، وتستخدم جميع الغرامات المحصلة لأغراض تنظيمية عقارية محددة.

يسمح هذا القانون للمفوض بوضع قواعد حول التفاصيل التي يجب على وكلاء العقارات تضمينها في الاتفاقيات عند مساعدة شخص ما في التقدم بطلب لشراء أو استئجار أرض مملوكة للحكومة. يمكن أن تشمل هذه التفاصيل الخدمات التي سيقدمها الوكيل وأي مشكلات محتملة قد تمنع الشخص من الحصول على الأرض بنجاح.

ينص هذا القانون على أنه يجب على وسطاء العقارات الحفاظ على أموال الآخرين بأمان عن طريق إيداعها في حساب ائتماني خاص ما لم يتم تسليمها لخدمة ضمان أو للموكل. يمكن فقط لأشخاص محددين، مثل الوسطاء الآخرين المخولين أو الموظفين المؤمن عليهم، السحب من هذا الحساب. يمكن للوسطاء تخزين هذه الأموال في بنوك معينة مؤمن عليها خارج الولاية إذا كانوا يتعاملون مع منظمات كبيرة مثل وكالات الرهن العقاري الفيدرالية. يجب عليهم الاحتفاظ بسجلات مفصلة وقد يضطرون للسماح للمفوض بمراجعتها. يمكن للوسطاء أيضاً إيداع الأموال الائتمانية في حسابات تحمل فائدة إذا طلب المالك ذلك وتم استيفاء شروط معينة. يجب عليهم إبلاغ العملاء بكيفية عمل الفائدة والرسوم، ولا يمكن أن تعود الفائدة بالنفع على الوسيط. أخيراً، لا يُطلب من الوسطاء استخدام حسابات تحمل فائدة ما لم يُطلب منهم ذلك وتُستوفى جميع الشروط.

يفرض هذا القانون على وسطاء العقارات الذين يتقاضون رسومًا مقدمة من العملاء إيداع تلك الأموال في حساب ائتماني خاص. هذه الأموال تخص العميل، وليست للوسيط، ولا يمكن استخدامها إلا لمصلحة العميل أو بعد إرسال الإشعارات المناسبة. يجب على الوسطاء تزويد مفوض العقارات بإمكانية الوصول إلى سجلات هذه الحسابات عند الطلب. يمكن للمفوض أيضًا وضع قواعد لكيفية إدارة هذه الحسابات وطلب تقارير. إذا أساء الوسطاء التعامل مع الأموال، يُفترض أنهم ارتكبوا جريمة، ويمكن للعميل المطالبة بتعويضات ثلاثية بالإضافة إلى أتعاب المحاماة.

كُلِّفت لجنة ألفرد إي. ألكويست للسلامة الزلزالية بإنشاء دليل لمالكي العقارات التجارية حول سلامة الزلازل بحلول 1 يناير 1993. يجب أن يكون هذا الدليل متاحًا للمرخص لهم في مجال العقارات وللجمهور عند الطلب. أثناء العمل على الدليل، يجب على اللجنة التعاون مع مختلف الوكالات الحكومية والاعتماد على البيانات الموجودة، ولكن يمكنها التعاقد مع جهات خارجية إذا لزم الأمر. وهي مسؤولة عن تحديث الدليل ويمكنها فرض رسوم لتغطية تكاليف إنتاجه. سيتضمن الدليل معلومات عن المخاطر الجيولوجية والزلزالية، ومخاطر الزلازل النموذجية، واقتراحات التخفيف من المخاطر، وسيشرح أنه لا يمكن ضمان السلامة في زلزال كبير. كما ينبه مالكي العقارات إلى المتطلبات القانونية المتعلقة بوضع لافتات محددة.

ينص هذا القانون على أن أي اتفاق مكتوب يحدد أو يغير شروط الدفع لمرخص عقاري عند شراء أو بيع المنازل أو المنازل المتنقلة يجب أن يبلغ الأطراف بوضوح أن أسعار العمولات غير محددة بموجب القانون ويمكن التفاوض عليها بين الوسيط والبائع أو المشتري. يجب أن يكون هذا الإشعار بخط عريض وسهل القراءة. كما يجب ألا تدرج هذه الاتفاقيات أسعارًا أو مبالغ محددة للتعويض. التغييرات التي تعتبر ذات أهمية هي تلك التي تزيد إما سعر أو الرسوم الثابتة للتعويض. أخيرًا، لا يؤثر هذا القانون على شرعية نقل ملكية العقارات.

إذا كنت وسيطًا عقاريًا مرخصًا في كاليفورنيا، فيجب عليك الاحتفاظ بنسخ من المستندات الهامة المتعلقة بمعاملاتك لمدة ثلاث سنوات. يجب أن تكون هذه السجلات متاحة للمراجعة من قبل المفوض عند الحاجة. إذا كشفت مراجعة أنك انتهكت قواعد معينة، فسيتعين عليك دفع تكلفتها. وإذا لم تدفع في غضون 60 يومًا، فقد يتم تعليق ترخيصك أو إلغاؤه. بالإضافة إلى ذلك، إذا قمت أنت أو شركاؤك بتغيير المستندات المطلوبة عمدًا، فقد تفقد ترخيصك أيضًا.

يفرض هذا القانون على لجنة ألفرد إي. ألكويست للسلامة الزلزالية إنشاء وصيانة دليل سلامة أصحاب المنازل من الزلازل. يهدف الدليل إلى مساعدة أصحاب المنازل على فهم مخاطر الزلازل والتخفيف منها. للحفاظ على تحديثه، تتعاون اللجنة مع وكالات حكومية أخرى ويمكنها استخدام البيانات الموجودة أو الاستعانة بمساعدة خارجية. يتضمن الدليل خرائط، وشروحات للمخاطر، وتوصيات للسلامة، وإخلاء مسؤولية بأن اتباع هذه التوصيات لا يضمن السلامة الكاملة أو يمنع جميع الأضرار. ويجوز لهم فرض رسوم لتغطية تكاليف إنتاج الدليل وتحديثه.